說市丨麓谷：“中部智造”引領(lǐng)下 板塊發(fā)展更上一層樓
麓谷板塊作為長沙乃至湖南的低碳綠色企業(yè)聚集地，政策支持力度大，人才吸引力強(qiáng)，住宅需求旺盛，而板塊房價(jià)處于內(nèi)五區(qū)較低水平，未來上漲空間大、動(dòng)力足。隨著板塊居住環(huán)境及各項(xiàng)目配套的逐步完善，未來有望成為全市樓市健康快速發(fā)展的“引擎”之一。
城市解讀
從“中部制造”至“中部智造”
作為中部崛起的“引擎”之一，長沙在打造中三角乃至全國“智造之都”的情況下，近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對(duì)人才的吸引力不斷增強(qiáng)，智能制造已成為長沙的另一張名片，未來長沙將打造成為全國智能制造的中心城市。
“中三角”三核中心城市之一
國家政策和社會(huì)資源支持力度大
PART/01
長株潭城市群作為“中三角”的 “一核”，是中部崛起的“引擎”之一，直接承接著長三角和珠三角的雙重輻射。長沙作為長株潭城市群的核心城市，其政策及資源優(yōu)勢更集中。
長沙產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)牢固
結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)
PART/02
縱觀長沙近10年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第三產(chǎn)業(yè)逐步取代第二產(chǎn)業(yè)成為全市經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而第一產(chǎn)業(yè)一直處于較低水平，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，但與中部其他省會(huì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的橫向?qū)Ρ葋砜?，長沙第三產(chǎn)業(yè)占比較相對(duì)低，提升空間較大，其第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不可忽視。
制造業(yè)是長沙的立市之本，而智能制造業(yè)是強(qiáng)市之基。長沙產(chǎn)業(yè)發(fā)展以傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)——裝備制造業(yè)為主體的上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)展聯(lián)動(dòng)模式，通過技術(shù)引進(jìn)， 從傳統(tǒng)“制造之都”向“智造之都”轉(zhuǎn)變，其中專用設(shè)備制造業(yè)、汽車制造業(yè)、計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)占比較高，水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、汽車制造業(yè)、化學(xué)纖維制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)發(fā)展迅速。
三一重工、中聯(lián)重科、鐵建重工、山河智能同時(shí)上榜“2019全球工程機(jī)械制造商50強(qiáng)”，長沙已擁有國家級(jí)智能制造試點(diǎn)示范和專項(xiàng)數(shù)量27個(gè)，僅居于北京、上海、重慶三個(gè)直轄市之后，在全國省會(huì)城市中排第一，躋身全國“智造”第一方陣。智能制造已成為長沙的另一張名片，未來長沙將打造成為 全國智能制造的中心城市。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局
“十”字型產(chǎn)業(yè)布局
長沙產(chǎn)業(yè)逐步由城郊結(jié)合部向城市邊緣轉(zhuǎn)移，其“十”字型產(chǎn)業(yè)布局呈現(xiàn)西重東輕的結(jié)構(gòu)，西部產(chǎn)業(yè)群主要發(fā)展低碳綠色的產(chǎn)業(yè)，比傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)能級(jí)更高，政策支持力度更大，發(fā)展更迅猛，其核心區(qū)——長沙高新區(qū)全國綜合排名靠前。
西部產(chǎn)業(yè)集群依托政策優(yōu)勢
迎來新的發(fā)展契機(jī)
PART/01
目前優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群基本與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)重疊：西部高新區(qū)及望城產(chǎn)業(yè)集群，東部經(jīng)開區(qū)與隆平產(chǎn)業(yè)集群，中部芙蓉中央商務(wù)區(qū)，南部雨花天心產(chǎn)業(yè)集群，北部金霞經(jīng)開區(qū)集群。
長沙中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為“一主兩次五組團(tuán)”的格局，即城市主體、岳麓片區(qū)、星馬片區(qū)、暮云組團(tuán)、金霞組團(tuán)、坪浦組團(tuán)、空港組團(tuán)、黃黎組團(tuán)。長沙大型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要位于岳麓區(qū)及長沙縣，且以國家級(jí)為主，主力發(fā)展方向多為高技術(shù)含量領(lǐng)域，并結(jié)合教育科研區(qū)，發(fā)展教育、科研、生產(chǎn)一條龍的知識(shí)產(chǎn)業(yè)。
長沙高新區(qū)在多重利好政策的支持下
抓住“低碳綠色”機(jī)遇，快速發(fā)展
PART/02
圖：2019年度國家高新區(qū)綜合排名&湖南省2019年高新區(qū)創(chuàng)新發(fā)展“體驗(yàn)報(bào)告”
在國家及省市政府的大力支持下，長沙高新區(qū)發(fā)展迅猛：科學(xué)技術(shù)部火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心發(fā)布的2019年度國家級(jí)高新區(qū)評(píng)價(jià)-綜合排名顯示：長沙高新區(qū)綜合排名第11名，是繼2018年度在全國高新區(qū)中綜合排名升至第12名之后，長沙高新區(qū)又一次實(shí)現(xiàn)了進(jìn)位提升。同時(shí)在湖南省科學(xué)技術(shù)廳2019年高新區(qū)創(chuàng)新發(fā)展“體驗(yàn)報(bào)告”中，長沙高新區(qū)位列國家級(jí)高新區(qū)排名首位，遙遙領(lǐng)先長沙其他新區(qū)。
長沙高新區(qū)包含“一區(qū)四園” (岳麓山高科技園、星沙工業(yè)高科技園、隆平農(nóng)業(yè)高科技園、遠(yuǎn)大高科技園和市內(nèi)政策區(qū))，其中岳麓山高科技園(又稱"麓谷")是高新區(qū)直管核心園區(qū)及核心區(qū)域。
作為中部崛起的“引擎”之一，長沙在打造中三角乃至全國“智造之都”的情況下，近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對(duì)人才的吸引力不斷增強(qiáng)，智能制造已成為長沙的另一張名片，未來長沙將打造成為全國智能制造的中心城市。
中部最大信息產(chǎn)業(yè)基地，湖南“軟件王國”
長沙低碳經(jīng)濟(jì)增長的綠色引擎
PART/03
麓谷科技新城(簡稱麓谷)是湖南省和長沙市重點(diǎn)建設(shè)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新型工業(yè)化的示范區(qū)和生態(tài)新城的樣板區(qū)，主要分為信息產(chǎn)業(yè)園、湖南麓谷信息港、中電軟件園和長沙光伏產(chǎn)業(yè)基地四個(gè)重點(diǎn)園區(qū)，并支撐起長沙工業(yè)經(jīng)濟(jì)的半壁江山。
片區(qū)內(nèi)聚集了15家世界500強(qiáng)企業(yè)，集中全省70%以上的軟件企業(yè)，90%的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)；在致力于打造中部最大信息產(chǎn)業(yè)基地的目標(biāo)下，重點(diǎn)發(fā)展低碳綠色產(chǎn)業(yè)，是長沙實(shí)至名歸的"綠色經(jīng)濟(jì)"增長區(qū)。
麓谷板塊解讀
從工業(yè)園區(qū)至科技新城的價(jià)值蝶變
麓谷最早以“工業(yè)園區(qū)”的身份出現(xiàn)，起步于1988年，2009年由國家科技部批準(zhǔn)為國家創(chuàng)新型科技園區(qū)試點(diǎn)園區(qū)，隨著政府對(duì)片區(qū)規(guī)劃發(fā)展的逐步落地，麓谷已由工業(yè)園區(qū)升級(jí)為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的科技新城。
從彈丸之地到中西部地區(qū)增長極
麓谷為高新區(qū)核心發(fā)展區(qū)，2000年高新區(qū)岳麓山高科技園（麓谷）破土動(dòng)工，第一批入園企業(yè)開工，2009年被科技部正式批準(zhǔn)為部、省、市共建的國家級(jí)創(chuàng)新型園區(qū)試點(diǎn)園區(qū)，麓谷戰(zhàn)略地位不斷提升，成為中西部地區(qū)發(fā)展新的增長極。
“麓谷制造”向“麓谷智造”
一業(yè)主導(dǎo)至多元產(chǎn)業(yè)集群
麓谷最初以先進(jìn)裝備（工程機(jī)械）產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，經(jīng)過多年對(duì)節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造、汽車電子等新興產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，逐步形成“一業(yè)特強(qiáng)，多業(yè)為輔”的產(chǎn)業(yè)集群，集制造、研發(fā)、服務(wù)三位于一體的產(chǎn)業(yè)體系。
麓谷源源不斷創(chuàng)造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值
占據(jù)全市重要地位
2018年，麓谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)以僅占全市1%的面積、5%的人口，創(chuàng)造了全市17%的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和20%的財(cái)政收入，成為名副其實(shí)的“西引擎”。
麓谷規(guī)劃定位為生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)區(qū)
涵蓋完善的居住與生活配套
目前整個(gè)麓谷板塊規(guī)劃主要分為麓谷二期、三期，麓谷信息產(chǎn)業(yè)園和麓谷新區(qū)三大片區(qū)，其中麓谷二、三期為最早開發(fā)區(qū)域，成熟度高，隨后向北、向西擴(kuò)張，板塊規(guī)劃總面積已達(dá)4800公頃，規(guī)劃總?cè)丝?4萬，除工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)外，規(guī)劃功能涵蓋住宅、教育、醫(yī)療、商業(yè)、景觀等完整配套，在產(chǎn)城融合下逐步成為宜居宜業(yè)的科技產(chǎn)業(yè)新城。
麓谷板塊地處湘江新區(qū)核心區(qū)，園中園區(qū)位優(yōu)渥，產(chǎn)業(yè)起步早，政策扶持不斷加碼，經(jīng)過30多年的發(fā)展，麓谷孕育了電子信息、先進(jìn)制造技術(shù)、新材料、新能源和生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)類型前景廣闊。同時(shí)，麓谷引進(jìn)和培養(yǎng)了大批高科技人才，為板塊注入新活力，人才的聚集衍生更多需求。隨著規(guī)劃配套設(shè)施的逐步落地，麓谷成為中部地區(qū)科創(chuàng)高地，向世界遞出“中國硅谷”名片。
麓谷樓市解讀
政府與企業(yè)共創(chuàng)區(qū)域發(fā)展
麓谷板塊以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)，房地產(chǎn)市場起步較晚，2018年之前麓谷板塊一二級(jí)市場交易冷清，2018年開始政府積極推地，品牌房企紛紛入駐，近年片區(qū)市場容量迅速躥升至全市中上水平，成為長沙重點(diǎn)熱門板塊。
1
政府積極供地推進(jìn)片區(qū)建設(shè)
近三年麓谷板塊土拍市場熱度升溫明顯，經(jīng)營性用地成交自2018年起大幅上漲；從1-6月同期來看，2018年上半年和2019年上半年分別僅成交2宗和1宗經(jīng)營性用地，而2020年上半年在疫情黑天鵝背景下仍成交5宗地塊，同比漲幅明顯。
2
新房成交再引市場目光
大盤時(shí)代（保利麓谷林語）后區(qū)域供應(yīng)量短缺，近兩年大量新建項(xiàng)目入市，樓市交易活躍，區(qū)域首改置換需求旺盛，產(chǎn)業(yè)區(qū)域地緣性需求更強(qiáng)。
岳麓區(qū)板塊中，成交僅次于梅溪湖近幾年商品房供求量價(jià)整體呈上漲趨勢，與一級(jí)市場呈正相關(guān)關(guān)系。2019年一批全新項(xiàng)目集中入市，新房市場取得突破性增長，成交均價(jià)首次破萬。從近一年各板塊成交量價(jià)來看，麓谷板塊成交面積92萬方，排名全市第4，在岳麓區(qū)板塊中僅次于梅溪湖板塊。
近幾年客戶置業(yè)面積段逐年增大，2017年麓谷商品住宅成交面積以80-100㎡剛需戶型為主，2019年以100-120㎡剛需戶型為主，2020年以120-140㎡剛改戶型為主，區(qū)域改善需求旺盛。
板塊內(nèi)部分布有大量產(chǎn)業(yè)園、科技園、大型企業(yè)等，衍生更多居住需求，目前置業(yè)客戶以本區(qū)域企業(yè)員工為主，占比60%，其次為受市中心、梅溪湖及其他區(qū)域價(jià)格擠壓的外溢客戶，占比30%，另有10%來自望城、寧鄉(xiāng)等周邊縣市。
3
頭部房企注入活力，標(biāo)桿項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域熱銷
近兩年品牌房企紛紛入駐，助力板塊熱銷，軌道交通、教育資源、商業(yè)配套、品牌房企、稀缺產(chǎn)品等共性較大。
品牌房企進(jìn)駐提升板塊品質(zhì)目前板塊內(nèi)入駐品牌房企近20家，從最初的保利一家獨(dú)大發(fā)展為現(xiàn)在的多家齊放，大部分為近兩年首次進(jìn)駐，主力分布于尖山湖公園周邊。
近兩年熱銷項(xiàng)目有萬科金色夢(mèng)想、長房云時(shí)代、龍湖湘江星座等，其中萬科金色夢(mèng)想為麓谷板塊網(wǎng)紅大盤，地鐵上蓋、臨近師大附中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、近步步高梅溪湖大型商業(yè)中心是其熱銷原因；2020年保利恒偉時(shí)光印象躍升為新進(jìn)熱點(diǎn)項(xiàng)目，去化流速快。
綜合各項(xiàng)目特征，臨近地鐵和重點(diǎn)學(xué)校、規(guī)劃完善的商業(yè)配套、稀缺品質(zhì)產(chǎn)品、品牌房企效應(yīng)等成為購房者選擇因素。
總結(jié)
近兩年政府在麓谷板塊積極推地，品牌房企紛紛入駐，成交規(guī)模已躍居全市第四，但成交均價(jià)仍處于較低水平，成交趨勢向上，入市仍存機(jī)會(huì)。完善優(yōu)質(zhì)的教育資源，便捷的交通和商業(yè)，稀缺高性價(jià)比產(chǎn)品以及品牌效應(yīng)等成為吸引市場目光的因素。
來源：克而瑞湖南
撰寫/劉志能、陳佳
審核/劉芳、蔡嫣
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