景區(qū)打造項(xiàng)目 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

導(dǎo)讀：景區(qū)打造項(xiàng)目 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 1. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 2. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以備案嗎 3. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)需要幾年 4. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目背景一般寫(xiě)什么 5. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃 6. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目嗎 7. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū) 8. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目書(shū)

1. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

1.旅游產(chǎn)品的有效開(kāi)發(fā)不僅是企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的重要前提也是同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

2.產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)可以滿(mǎn)足旅游者實(shí)現(xiàn)自己的現(xiàn)實(shí)需求。變換生活節(jié)奏，促進(jìn)身心健康。

3.對(duì)旅游目的地的發(fā)展有促進(jìn)作用。等等還有很多，由此可見(jiàn)多樣化旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的重要性。

2. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以備案嗎

關(guān)于旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批流程，不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批，即不能說(shuō)更為復(fù)雜，但讓許多旅游開(kāi)發(fā)商摸不到頭緒，或者被自己復(fù)雜化。作為旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要一個(gè)環(huán)節(jié)，值得寫(xiě)一些個(gè)人實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與大家分享。

一.先做規(guī)劃方案還是做立項(xiàng)申請(qǐng)

許多開(kāi)發(fā)商為了拿項(xiàng)目，立馬想到的是先做一個(gè)規(guī)劃方案。沒(méi)有規(guī)劃方案，不知道干什么，怎么能立項(xiàng)？是的，該問(wèn)題想說(shuō)的是，先做規(guī)劃方案，再立項(xiàng)申請(qǐng)。這正確嗎？

讓我們參考一下房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)所需的資料：

到國(guó)土局辦理國(guó)有出讓地的土地手續(xù)；

辦土地手續(xù)期間，土地儲(chǔ)備中心會(huì)統(tǒng)一到規(guī)劃局辦理規(guī)劃條件；

具備工程咨詢(xún)資質(zhì)的工程咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告；

具備節(jié)能評(píng)估能力的工程咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制節(jié)能評(píng)估報(bào)告；

到環(huán)保局辦理環(huán)評(píng)批復(fù)手續(xù)；

到地震局辦理抗震安全性評(píng)價(jià)意見(jiàn)；

到該項(xiàng)目的行業(yè)主管部門(mén)辦理行業(yè)審查意見(jiàn)；

項(xiàng)目單位的立項(xiàng)申請(qǐng)文件；

項(xiàng)目單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證。

該立項(xiàng)所需的資料中，第1、2條要求，辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件。許多旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，特別是旅游景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，何來(lái)辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件，

因?yàn)樵S多旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地是集體用地的耕地、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和國(guó)有用地的林地/林場(chǎng)、農(nóng)場(chǎng)、牧場(chǎng)、荒山荒地、水域等，甚至自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，不在城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)，不完全按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施。

比如在林業(yè)部門(mén)主管的自然保護(hù)區(qū)內(nèi)建設(shè)索道上下站管理用房、接待設(shè)施、游客中心[可能以其他項(xiàng)目名稱(chēng)報(bào)林業(yè)廳/局審批]、游覽景點(diǎn)等和旅游相關(guān)的游覽和服務(wù)設(shè)施，不可能都要找國(guó)土資源主管部門(mén)審批建設(shè)用地，也不會(huì)去找發(fā)改委按照其要求的立項(xiàng)審批流程進(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批，更不用說(shuō)準(zhǔn)確上述立項(xiàng)所需的資料。

但是，并不是說(shuō)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不需要立項(xiàng)報(bào)批，而是應(yīng)該根據(jù)不同項(xiàng)目尋找不同的審批流程。

所以說(shuō)，要討論“先做規(guī)劃方案，還是先立項(xiàng)申請(qǐng)”，應(yīng)該根據(jù)不同用地所在的不同主管部門(mén)而定，且其立項(xiàng)報(bào)批的主管部門(mén)也應(yīng)該依此選擇不同的立項(xiàng)報(bào)批流程。

但是，本文主要針對(duì)非自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)有林場(chǎng)/農(nóng)場(chǎng)/牧場(chǎng)等特殊用地范圍內(nèi)的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目.按照發(fā)改委非限制行業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批程序的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程，進(jìn)行系統(tǒng)性分析，以供旅游開(kāi)發(fā)商參考。

二.立項(xiàng)申請(qǐng)需準(zhǔn)備哪些材料.

一個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有完全解決，通過(guò)提出“立項(xiàng)申請(qǐng)應(yīng)準(zhǔn)備哪些材料”這一問(wèn)題，可以合并解決問(wèn)題。該問(wèn)題是在如下假定下提出的，即按照發(fā)改委非限制行業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批程序，申請(qǐng)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批。發(fā)改委首先對(duì)投資規(guī)模有個(gè)限定，一般不超過(guò)1000萬(wàn)元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項(xiàng)目直接編制項(xiàng)目申請(qǐng)表并提交項(xiàng)目介紹.

即可備案；超過(guò)1000萬(wàn)元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項(xiàng)目，根據(jù)不同投資規(guī)模，需要具有相應(yīng)級(jí)別以上工程咨詢(xún)資質(zhì)的工程咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制可行性研究報(bào)告，一般超過(guò)1億元以上的，需要乙級(jí)以上工程咨詢(xún)資質(zhì)（甲級(jí)工程咨詢(xún)資質(zhì)可以全國(guó)通用）。其次，不同投資規(guī)模需要報(bào)不同行政級(jí)別發(fā)改委立項(xiàng)審批。

一般的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)，需要聘請(qǐng)具有工程咨詢(xún)資質(zhì)的工程咨詢(xún)機(jī)構(gòu)撰寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)旅游主管部門(mén)提交給發(fā)改委等相關(guān)部門(mén)，具體應(yīng)提交的資料包括：

項(xiàng)目單位（企業(yè)）提出立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告；

由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

旅游主管部門(mén)關(guān)于該項(xiàng)目的審批意見(jiàn)；

項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見(jiàn)；

國(guó)土資源部門(mén)（林業(yè)、海洋漁業(yè)部門(mén)）出具的項(xiàng)目用地（用林、用海）預(yù)審意見(jiàn)；

環(huán)境保護(hù)部門(mén)出具的項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批意見(jiàn)；

節(jié)能評(píng)估報(bào)告（需工程咨詢(xún)資質(zhì)）或填寫(xiě)《固定資產(chǎn)節(jié)能登記表》；

企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等其他資料。

在上述旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)所需的資料中要求“項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見(jiàn)”，要求的是項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，不需要規(guī)劃方案，即無(wú)需提交總體規(guī)劃方案可以立項(xiàng)。因此，不存在先做規(guī)劃方案才能立項(xiàng)的說(shuō)法。

但是，在實(shí)踐中，對(duì)于不在城鄉(xiāng)規(guī)劃的城區(qū)/鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)先做個(gè)規(guī)劃方案，可以使總體規(guī)劃方案，或者概念規(guī)劃方案，拿著該規(guī)劃方案向政府匯報(bào)，地方政府及下屬各部門(mén)以規(guī)劃方案為依據(jù)來(lái)審批項(xiàng)目。

反思上述程序，本人認(rèn)為，許多旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃方案編制不是旅游開(kāi)發(fā)商的職責(zé)，而應(yīng)該是政府的職責(zé)，但是政府沒(méi)有動(dòng)力機(jī)制去編制該規(guī)劃方案，而由旅游開(kāi)發(fā)商推動(dòng)該規(guī)劃方案編制工作，因?yàn)槁糜伍_(kāi)發(fā)商想投資開(kāi)發(fā)該地塊，需要規(guī)劃方案。

比如上面提及的千年皇后鎮(zhèn)項(xiàng)目，對(duì)于該上萬(wàn)畝地塊，涉及國(guó)有林地、荒山荒地、水域和集體的耕地、自留地、村莊宅基地等用地，以旅游開(kāi)發(fā)商名義上報(bào)該區(qū)域的總體規(guī)劃方案名不正言不順。在最新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法下，土地利用必須按照規(guī)劃實(shí)施，沒(méi)有規(guī)劃下何談建設(shè)項(xiàng)目選址是否符合規(guī)劃要求。

因此，該項(xiàng)目的總體規(guī)劃應(yīng)該由旅游主管部門(mén)委托相應(yīng)級(jí)別以上旅游規(guī)劃資質(zhì)的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制，并約束旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申報(bào)旅游項(xiàng)目時(shí)復(fù)合該總體規(guī)劃的要求。

三.·哪些旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要編制可行性研究報(bào)告依照上述所言，并非所有的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都需要編制可行性研究報(bào)告，而是根據(jù)項(xiàng)目所在用地主管部門(mén)、項(xiàng)目用地性質(zhì)、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模而定。

世界自然遺產(chǎn)、文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、自然保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，除了游覽設(shè)施和少量旅游服務(wù)設(shè)施，一般不允許建設(shè)項(xiàng)目，因此不存在向發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)報(bào)批項(xiàng)目，而是由相應(yīng)的主管部門(mén)審批建設(shè)內(nèi)容。在實(shí)際操作中，在上述保護(hù)區(qū)內(nèi)也有修建接待設(shè)施、索道等項(xiàng)目，投資規(guī)模在1000萬(wàn)元以上的一般需要報(bào)縣級(jí)發(fā)改委審批或備案，

超過(guò)3000萬(wàn)元以上或5000萬(wàn)元以上的投資規(guī)模（不同省? ?不同投資規(guī)模要求）需要上報(bào)市級(jí)發(fā)改委主管部門(mén)，超過(guò)1億元或3億元的，應(yīng)由省級(jí)發(fā)改委審批。

風(fēng)景名勝區(qū)、旅游度假區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、國(guó)家A級(jí)旅游景區(qū)的立項(xiàng)報(bào)批程序一般參照發(fā)改委規(guī)定的非限制行業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批，一般投資規(guī)模在3000萬(wàn)元以上或者5000萬(wàn)元以上的，應(yīng)由市級(jí)發(fā)改委審批，在1000萬(wàn)元以上但不超過(guò)上一級(jí)發(fā)改委審批要求的投資規(guī)模，由縣級(jí)發(fā)改委審批，超過(guò)1億元或3億元的，應(yīng)由省級(jí)發(fā)改委審批。

3. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)需要幾年

首先得需要通過(guò)工商和旅游局的相關(guān)審批，其次需要有相關(guān)的雄厚資金支持，因?yàn)榫皡^(qū)開(kāi)發(fā)是一個(gè)回款速度比較慢的項(xiàng)目，最后需要當(dāng)?shù)卣鸵?guī)劃部門(mén)提供相關(guān)的土地支持

4. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目背景一般寫(xiě)什么

項(xiàng)目位于紹興市解放路與大運(yùn)河景觀帶的交界處，在現(xiàn)有蔡元培故居的西側(cè)，是書(shū)圣故里景區(qū)的核心地帶。在古城保護(hù)的大背景下，迅猛的經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展對(duì)于紹興古城是一種巨大的壓力。本項(xiàng)目意在紹興古城中筑起一座承載多重功能的、與古城大環(huán)境共融的文化場(chǎng)所。

項(xiàng)目基地

設(shè)計(jì)在保留原有紀(jì)念廣場(chǎng)功能和軸線的基礎(chǔ)上，重構(gòu)了空間形式與框架。拆除體量過(guò)大的醫(yī)院，將基地西側(cè)的孑民電影院改造為市民劇場(chǎng)。同時(shí)，保留蔡元培故居及廣場(chǎng)的主體部分作為公共集會(huì)空間，并植入紀(jì)念館、研究中心、活動(dòng)中心等功能。整個(gè)場(chǎng)地在紀(jì)念館的統(tǒng)領(lǐng)下，各部分公共職能集中且頗具關(guān)聯(lián)性，成為北入口片區(qū)的活力中心。

基地及其周邊環(huán)境分析

設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)整體的軸線關(guān)系，各部分功能沿一條T型街道展開(kāi)，游客能根據(jù)“廣場(chǎng)——紀(jì)念館——故居——古城北入口”的串聯(lián)式流線參觀。此外，紀(jì)念廣場(chǎng)還設(shè)置了蔡先生的雕塑、景墻及淺水池，形成引導(dǎo)性與儀式感。

紀(jì)念館入口運(yùn)用了傳統(tǒng)建筑中“照壁”的元素。人們?cè)谶M(jìn)入時(shí)會(huì)首先看到建筑標(biāo)識(shí)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入建筑主體。通過(guò)“圍院”與“造景”的手法，游客在觀展結(jié)束后可對(duì)望蔡元培故居。建筑還以故居西側(cè)墻體為背景，形成“以墻為紙，以石為繪”的景觀。

蔡元培紀(jì)念館入口效果圖

整體體塊概念生成圖

對(duì)于場(chǎng)地功能的設(shè)計(jì)改造，設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)對(duì)保留的孑民電影院進(jìn)行功能升級(jí)、影院空間重新劃分，并減少了劇場(chǎng)面積，融入報(bào)告廳、展廳等內(nèi)容。研究會(huì)則融入了書(shū)吧、研討、交流等功能，賦予了紀(jì)念館更多社會(huì)性與開(kāi)放性。

功能配比分析圖

剖面圖

在整體空間布局上，改造后的孑民電影院、新建的紀(jì)念館與保留的蔡元培故居這三處建筑產(chǎn)生關(guān)聯(lián)并相互補(bǔ)充。隨著觀覽的遞進(jìn)，大小院落漸進(jìn)漸出，體現(xiàn)出建筑的新與舊、現(xiàn)代與傳統(tǒng)。同時(shí)，在新建紀(jì)念館的西、北兩側(cè)，設(shè)計(jì)師合理控制了建筑高度與體量關(guān)系，使得傳統(tǒng)里弄尺度與街巷活力再現(xiàn)。

再現(xiàn)傳統(tǒng)街巷的尺度

紀(jì)念館爆炸分析圖

紀(jì)念館展廳內(nèi)墻體的主要材料為清水混凝土，并作為主要 承重構(gòu)件，懸浮起二層的展覽空間。樸素、極簡(jiǎn)的清水混凝土墻作為背景，在這種氛圍下，每個(gè)展品都能最大限度地呈現(xiàn)主體魅力。

從展廳觀望蔡元培故居效果圖

紀(jì)念館與故居交界空間的館側(cè)立面使用單向透視玻璃（一種對(duì)可見(jiàn)光具有極高反射比的玻璃），這種材質(zhì)處理使得舊建筑能夠映射在新建筑上，產(chǎn)生新與舊的對(duì)話(huà)。整體設(shè)計(jì)通過(guò)清水混凝土墻、互動(dòng)墻、透視玻璃、雙層幕墻等為游客創(chuàng)造出更具觀賞性、互動(dòng)性的觀覽空間。

紀(jì)念館入口廣場(chǎng)效果圖

蔡元培紀(jì)念廣場(chǎng)與其保留街區(qū)效果圖

項(xiàng)目試圖通過(guò)保留歷史、映射傳統(tǒng)，并借助現(xiàn)代構(gòu)造技術(shù)，演繹蔡元培思想的精神啟迪，即“詮釋傳統(tǒng)，重構(gòu)當(dāng)下”的建構(gòu)理念與思想。

5. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃

打造一個(gè)成功的景區(qū)，

第一，要有亮點(diǎn)，也就是宣傳熱點(diǎn)，可以用當(dāng)?shù)氐奈幕貏?shì)，再或者建造你獨(dú)有的游玩設(shè)施！

第二，人性化的設(shè)計(jì)，例如：便利設(shè)施，休息區(qū)，廁所，超市等，但是這些一定要具有文化氣息和獨(dú)特的風(fēng)格，每一站不僅是功能單一的休息區(qū)，一定要有創(chuàng)意，利潤(rùn)一段路程的講解，文化小物品，攝像攝影的布景創(chuàng)意，讓人們主動(dòng)拿起手機(jī)拍照攝影發(fā)抖音發(fā)頭條，創(chuàng)造網(wǎng)紅拍攝點(diǎn)打卡點(diǎn)，收集品打卡點(diǎn)，讓每一站都成為必去之處。

第三，整體環(huán)境衛(wèi)生一定要保持，甚至起到提高引導(dǎo)游客注重環(huán)保的意識(shí)，例如利用周邊環(huán)境與特殊的植物生長(zhǎng)，水生態(tài)環(huán)境為例，講述這是如何形成，如果不維護(hù)環(huán)境隨意破壞會(huì)造成多大的損失，甚至布置木偶，玩偶，廣播，視頻的方式輪播講解。

第四，世界上最便宜的推廣就是顧客轉(zhuǎn)介紹，唯有良好的服務(wù)，環(huán)境，游玩亮點(diǎn)這三點(diǎn)都具備，就可以達(dá)到口口相傳的效果。

6. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目嗎

園林綠化公司經(jīng)營(yíng)范圍包括：

園林綠化工程；生態(tài)保護(hù)工程；自然保護(hù)區(qū)、公園、市政公用、環(huán)境、濕地、水土保護(hù)、建筑、裝修、城市景觀照明、水電安裝工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工；鄉(xiāng)土苗木的研發(fā)培育與銷(xiāo)售；園林、城市照明產(chǎn)品、環(huán)保材料的研發(fā)、生產(chǎn)銷(xiāo)售與進(jìn)出口；市政、園林工程的監(jiān)理及技術(shù)咨詢(xún)；園林綠化工程施工圖審查；城市綠地的專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)；旅游景區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。

7. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)

景區(qū)開(kāi)發(fā)一般分為三個(gè)階段，一是資源調(diào)研、產(chǎn)品策劃和計(jì)劃開(kāi)發(fā)階段；

二是規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)裝修、項(xiàng)目導(dǎo)入階段；

三是運(yùn)營(yíng)實(shí)施、管理運(yùn)作和品牌化開(kāi)發(fā)階段，不同的階段需要不同的條件，開(kāi)發(fā)階段需要向主管單位立項(xiàng)審批，因此需要規(guī)劃、策劃和項(xiàng)目建議書(shū)、可行性方案等，開(kāi)發(fā)還需要去相關(guān)單位辦理土地手續(xù)等；

運(yùn)營(yíng)管理階段，景區(qū)作為一個(gè)服務(wù)型的企業(yè)或事業(yè)單位要具備國(guó)家工商稅務(wù)執(zhí)照，以上是一些共性的內(nèi)容，除此之外，景區(qū)因?yàn)轭?lèi)別的不同還需要很多其他條件，比如水利景區(qū)、文物景區(qū)、森林景區(qū)、園林景區(qū)等，需要滿(mǎn)足國(guó)家專(zhuān)門(mén)的行業(yè)管理機(jī)關(guān)的相關(guān)條? ?

8. 景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目書(shū)

莽山文化旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（一期）建設(shè)用地634.1畝，建設(shè)面積42000平方米，包括溶家洞生態(tài)旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和莽山旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)游客集散中心及景區(qū)提質(zhì)改造工程項(xiàng)目；二期包括原生態(tài)莽山康養(yǎng)度假帶、溶家洞特色休閑游憩區(qū)、莽山瑤鄉(xiāng)度假區(qū)、一六溫泉休閑養(yǎng)生區(qū)。

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