廈門新政落地半月：島內打新熱情仍高漲?法拍房降價預冷
樂居財經 林寧 發(fā)自廈門9月18日，廈門加碼樓市調控，出臺多重政策直指房地產市場。其中核心內容包括土拍規(guī)則調整，島內新房限售“2改5”，法拍房納入限購，推進一二手住房市場專項整治等。
如今，新政落地已滿半月，這半個月間，籠罩著疫情陰影且在新政催化之下的廈門樓市，發(fā)生了怎樣的變化?
不畏限售 島內新盤開盤仍一把清空
可以說，此次調控新政力度最大的內容之一，就是對島內新房市場進行了定點打擊。按照此前的政策，購買廈門新房需要拿到產權證滿兩年時間。而現在，島內限售時間升級為五年。但目前來看，限售新政對于島內新盤的開盤，并未產生太大影響。
新政落地當日，廈門島內五緣灣新盤建發(fā)五緣灣璽取得預售許可證，獲批住宅套數231套。9月23-25日，項目開盤推出1#、2#、5#樓，推售房源均價71800元/㎡，標準車位80萬/個，子母車位110萬/個。主力戶型為143-195平米4-5房。
近日，樂居財經查閱廈門網上房地產，該項目樓盤表顯示，其開盤所推出的房源，基本上都已是“已售”或“認購”狀態(tài)。和建發(fā)在五緣灣的上一個盤建發(fā)五緣映月一樣，項目連售樓處都沒有建，即實現開盤一把清。
此次島內新盤熱銷的主要原因，還是在于價格的倒掛。目前項目周邊二手房均價在八九萬一平，而該項目由于限價，哪怕疊加了其他成本，也仍存在一定價格優(yōu)勢。其次，當前島內庫存較少，加上此項目本身體量較小，扣除配建后房源僅有兩百來套，具備一定稀缺性。再次，頂流板塊五緣灣+頂流房企建發(fā)的超強組合，仍受市場高度認可。
不過，調控政策的“威力”或許還沒有真正開始顯現。限售升級之后，項目從建設到拿證，再到滿足銷售條件，需要至少八年時間。這樣的持有成本，必然還是會勸退部分純投資客。目前，島內中海國貿·上城以及建發(fā)在五緣灣的另一個新盤——建發(fā)五緣橖月也蓄勢待發(fā)。這兩個項目相對來說體量較大，屆時將會取得怎樣的去化成績，還有待市場驗證。
隱形房票失靈 法拍房降價仍遇冷
此前，法拍房由于不需要滿足限購資格，所以購買法拍房，相當于擁有了一張隱形的“房票”。而按照此次的調控政策，9月19日起，參與競買“法拍房”的人員，應當事先確定在本市具有購房資格。這相當于，法拍房也要滿足購房條件才能參拍。這一規(guī)定，直接勸退了許多法拍房買家。
樂居財經查閱阿里法拍房網站，上面顯示，即將開拍的十多套房源，無一例外地，都顯示“0人報名”。其中不乏低于評估價近千萬的房源。而據數據顯示，圍觀人次也較之前有大幅滑坡。但由于法拍房交易存在一定風險，由于疫情影響也無法實地看房。因此最后的成交情況，還是要等屆時開拍才能知道。
在近期結束拍賣的房源中，也有不少房源因為無人報名從而直接流拍，比如位于思明區(qū)禾祥東路174號的一套房源，起拍價格比市場評估價格低了173萬元，但仍無人報名。
而對比新政出臺前，廈門法拍房由于不需要購房資格，并且一些房源遠低于市場價，因此還是頗受關注。有一些房源接近甚至高于評估價成交。而新政的出臺，直接勸退了部分沒有本市購房資格的買家。因此，法拍房市場的降溫也不可避免。但由于其價格優(yōu)勢仍然存在，未來具有購房資格的買家還是有撿漏的機會。
二手房買賣雙方進入深度博弈期
與島內新房、法拍房不同，此次新政并沒有具體的條款指向二手房市場。比如殺傷力十足的“二手房指導價”，此次并未提及。但是，廈門島內二手房市場本身就已處在“渡劫期”。從數據上來看，9月廈門二手住宅成交總計989套，環(huán)比大跌六成。特別是自疫情發(fā)生以來，二手房市場已連續(xù)多日成交量為0或者個位數。
并且，由于小區(qū)的封閉管理。二手房中介基本上已有半個多月時間無法實現帶看。位于廈門集美區(qū)沃想家的中介小周向樂居財經透露，自己從業(yè)十多年來，第一次在黃金周期間實現休假。除了疫情的影響，由于市場大環(huán)境的降溫以及銀行放貸周期的拉長，市場觀望情緒進一步蔓延。在近期采訪中，也有不少中介人員反映，“目前房東還不肯大幅降價，買家則在觀望，很難成交?！?/p>
對于新政之下的二手房市場，已在一線征戰(zhàn)多年的店東，廈門南格房地產黃燕南先生表示，最近由于疫情影響，客戶沒辦法看房，市行政服務中心也沒有開放，市場處于停擺狀態(tài)，所以目前的成交數據并不能完全體現真實的市場行情。但客戶的住房需求，特別是學位需求始終是存在的。
無論如何，新政剛落地半月，對市場的更直接的影響，還要看接下來幾個月的表現。但是，成交量、價，以及掛牌價的三降，已經能看出市場在去“虛火”。
第三輪集中供地延遲至第四季度
早在今年6月份，廈門就以領跑之姿完成了第二輪集中供地，并且前兩輪供地取得了不錯的戰(zhàn)績。而由于市場風向的轉變，目前全國正在舉行第二輪集中供地的城市，不少地塊都避免不了“終止出讓”、“流拍”的命運。
按照原計劃，廈門將于9月底發(fā)布第三輪集中供地的公告。而由于疫情的突襲，全市上下以疫情防控為主任務。因此，第三批商住用地集中出讓公告，也將調整到第四季度才能正式發(fā)布。
而此次調控，也明確提出，要深化房價地價聯動機制，商住用地綜合采用限房價、限地價、定配建、定品質、搖號等房地聯動出讓方式。
土拍規(guī)則的調整，加上市場環(huán)境的變化，必將給第三輪集中供地帶來更多的不確定因素。在全新的競價規(guī)則下，可以說，沒有一塊土地是提前寫好了名字。
可見，調控新政對廈門樓市走向的影響，還在持續(xù)，并值得繼續(xù)觀察。而在新政之外，也還有更多的因素在影響廈門樓市的走向。句號還沒有劃上，但所有的行動都指向一個目標：穩(wěn)地價、房價、穩(wěn)預期。
文章來源:樂居財經
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