海上明悅，沙田這個(gè)投資盤(pán)
沙田鎮(zhèn)，北連水鄉(xiāng)片區(qū)南接厚街虎門(mén)，同時(shí)也是串聯(lián)東莞與廣州南沙的橋梁，這為沙田樓市發(fā)展提供了機(jī)遇。
對(duì)比虎門(mén)3萬(wàn)+、長(zhǎng)安4萬(wàn)+的房?jī)r(jià)，沙田是毫無(wú)疑問(wèn)的房?jī)r(jià)洼地，性價(jià)比較高。
這一期的主角是海上明悅，一個(gè)典型的投資盤(pán)，下面跟著樓哥詳細(xì)了解。
01 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探打開(kāi)地圖，海上明悅選址港口大道與明珠路交匯處， 屬于沙田臨港產(chǎn)業(yè)片區(qū)。
據(jù)市自然資源局發(fā)布《沙田鎮(zhèn)虎門(mén)港近期建設(shè)規(guī)劃》文件，自2019年起，以虎門(mén)港核心，利用港口綜合配套和保稅物流中心的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展貿(mào)易、物流等服務(wù)業(yè)。
同時(shí)謀劃高端新型電子信息產(chǎn)業(yè)，整合濱海岸線資源和城鎮(zhèn)空間資源，形成配套完善、生態(tài)宜居的品質(zhì)鎮(zhèn)港區(qū)。
這份規(guī)劃文件很好解答了沙田樓價(jià)出現(xiàn)明顯漲幅，虎門(mén)港產(chǎn)業(yè)核心區(qū)被納入重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，強(qiáng)而有力的政策能直接帶動(dòng)樓市發(fā)展。
上一期樓哥考察碧桂園柏麗灣二期，沿途經(jīng)過(guò)沙田鎮(zhèn)中心，城市綜合片區(qū)的發(fā)展已邁入正軌，政務(wù)、商業(yè)、教育等各類資源都齊全了。
項(xiàng)目營(yíng)銷中心設(shè)在虎門(mén)港企業(yè)總部大廈旁，說(shuō)實(shí)話，當(dāng)時(shí)樓哥心里落差還是比較大的。
感受最深的一點(diǎn)，虎門(mén)港產(chǎn)業(yè)核心區(qū)停留在初級(jí)階段，這里只有港口、碼頭、物流，顯得十分荒涼，距離理想藍(lán)圖有不少距離。
樓哥實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，距離項(xiàng)目400米范圍內(nèi)，幾乎沒(méi)有生活配套，諸如便利店、餐飲店也找不到。
北邊不到100米就是堆場(chǎng)、鋼筋加工廠，南邊則是閑置已久的政府儲(chǔ)備用地，衛(wèi)生死角較多，視線欠佳。
港口大道、明珠路路況比較復(fù)雜，來(lái)往的大貨車、泥頭車、貨車數(shù)量很多，屆時(shí)小區(qū)居民會(huì)面臨噪音、塵埃等困擾。
回想起來(lái)，即便周邊配套和環(huán)境沒(méi)有亮點(diǎn)，但海上明悅依然取得開(kāi)盤(pán)售罄，主要原因有兩個(gè)：
1、物以稀為貴。沙田大多數(shù)住宅項(xiàng)目分布在城市綜合片區(qū)、南部居住片區(qū)，根據(jù)虎門(mén)港土地規(guī)劃，只有兩塊住宅用地，一個(gè)是融創(chuàng)云璽灣，另外一個(gè)則是海上明悅，兩者僅一路之隔。
2、優(yōu)質(zhì)投資盤(pán)。項(xiàng)目具備一定投資屬性，賭的就是虎門(mén)港產(chǎn)業(yè)核心區(qū)規(guī)劃，一旦落實(shí)，物業(yè)價(jià)值將是一片新天地。
3、交通便利。沿著港口大道，可前往沙田鎮(zhèn)中心及東莞市區(qū)；約2公里便是南沙大橋，可抵達(dá)廣州南沙。
02 項(xiàng)目測(cè)評(píng)海上明悅，這是由世茂、卓越、金地聯(lián)手打造的住宅項(xiàng)目，自土拍的時(shí)候就已經(jīng)備受市場(chǎng)矚目。
這是一個(gè)大型純住宅項(xiàng)目，占地面積達(dá)到50374平，但總建面只有168281平，容積率為2.5。
整體規(guī)劃6棟高層洋房，9棟小高層，另外還包括1棟安居房，合計(jì)1274戶。
停車位方面，項(xiàng)目提供了1260個(gè)車位。
內(nèi)部配套，小區(qū)自身沒(méi)有規(guī)劃幼兒園，只有綠化園林、兒童公園等配套，目前項(xiàng)目還處于施工階段，具體效果不得而知。
樓哥實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目地塊不規(guī)整，西南內(nèi)凹位置為獨(dú)立地塊，現(xiàn)狀為獨(dú)棟公寓。
另外，7棟、16棟直對(duì)南側(cè)政府儲(chǔ)備地塊。
03 戶型測(cè)評(píng)主力戶型為建面約85-98平的高層洋房、取精裝交付；建面約100-120平的小高層，采取毛坯交付。
先看看84平的三房，做到“麻雀雖少，五臟俱全”，對(duì)于年輕剛需客戶來(lái)說(shuō)，購(gòu)房壓力會(huì)小一些。
非要挑毛病的話，那就是受困建筑面積，主臥沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間，對(duì)于人數(shù)較多的家庭比較不友好。
接下來(lái)看看98平的三房，集中在1至7棟，在觀景陽(yáng)臺(tái)可以看到綠化公園以及隔壁的融創(chuàng)云璽灣。
廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間設(shè)在室內(nèi)凸出角落，做到干濕分離。
全屋共有7個(gè)飄窗，總得來(lái)說(shuō)，這個(gè)戶型的綜合表現(xiàn)是不錯(cuò)的。
101平的三房，整體是橫廳設(shè)計(jì)，私密性強(qiáng)，每戶都是電梯獨(dú)立入戶。
該戶型都是南北朝向，采光和通風(fēng)很出彩，布局很緊湊，過(guò)道幾乎不占用面積，不設(shè)入戶玄關(guān)。
另外，最小房間尺寸為2.9米，并且與陽(yáng)臺(tái)相連，居住舒適度較高。
04 周邊配套正如樓哥上文提及，項(xiàng)目附近沒(méi)有商業(yè)配套，海上明悅作為純住宅項(xiàng)目，自身也沒(méi)有規(guī)劃商鋪，屆時(shí)業(yè)主日常生活會(huì)很不方便。
商業(yè)配套還需要依賴鎮(zhèn)中心商圈，君匯繽紛城、東港城商業(yè)中心、萬(wàn)隆購(gòu)物廣場(chǎng)、約克時(shí)代廣場(chǎng)，上述商業(yè)都距離項(xiàng)目5公里開(kāi)外。
至于南邊的政府儲(chǔ)備地塊，樓哥獲悉土地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地，未來(lái)不排除會(huì)打造成商業(yè)體，不過(guò)具體方案目前還沒(méi)有出臺(tái)。
生態(tài)娛樂(lè)方面，項(xiàng)目東南邊約400米就是穗豐年濕地公園，業(yè)主可以在休閑時(shí)間前往徒步騎行。
教育配套薄弱，距離項(xiàng)目最近的是沙田鎮(zhèn)第一小學(xué)、第一幼兒園，距離超過(guò)2.5公里。據(jù)銷售介紹，未來(lái)融創(chuàng)云璽灣南側(cè)約300米將會(huì)興建一所小學(xué)，不過(guò)具體時(shí)間和方案未知。
總得來(lái)說(shuō)，在未來(lái)2-3年的時(shí)間，業(yè)主都要忍受各類配套欠缺的困擾。
05 新房供應(yīng)目前濱海灣片區(qū)在售或待售的項(xiàng)目比較多，面對(duì)如此豐富的選項(xiàng)，作為消費(fèi)者，應(yīng)該如何挑選？
下面看看樓哥整理的濱海片區(qū)部分新房表格：
整體來(lái)看，沙田新房供應(yīng)比較緊缺 ，在售待售項(xiàng)目有3個(gè)。
在售的碧桂園柏麗灣二期，均價(jià)在2.6-2.7萬(wàn)/㎡這個(gè)區(qū)間。
如想了解這個(gè)樓盤(pán)詳細(xì)報(bào)道，戳《樓哥踩盤(pán)：碧桂園柏麗灣二期，這江景盤(pán)該不該上？》
待售的碧桂園獅子洋二期，位于濱海灣新區(qū)與東莞港交匯中心，緊鄰獅子洋，享受海岸線。
上周推出16套緊湊型別墅，備案均價(jià)約4.1-4.2萬(wàn)元/㎡。
06 樓哥點(diǎn)評(píng)濱海灣新區(qū)肩負(fù)著引領(lǐng)東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的使命，東莞三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎之一。目前濱海灣新區(qū)已引進(jìn)超過(guò)2800億元產(chǎn)業(yè)投資，預(yù)計(jì)將會(huì)吸引約70萬(wàn)人才前來(lái)就業(yè)。
目前沙田鎮(zhèn)吸引思貝克、宜家、沃爾瑪?shù)却笈髽I(yè)入駐，經(jīng)濟(jì)框架已經(jīng)搭建完畢，一度是房?jī)r(jià)洼地的沙田成為置業(yè)群體的重要選項(xiàng)。
對(duì)于海上明悅，樓哥想說(shuō)的是：這是一個(gè)典型的投資盤(pán)。
從自住角度看，項(xiàng)目周邊配套不足，居住氛圍一般，需要時(shí)間改善提升。
從投資的角度看，倒是值得一試，在濱海灣新區(qū)及相關(guān)政策的推動(dòng)下，虎門(mén)港產(chǎn)業(yè)核心區(qū)所獲得的推力是巨大的。
如果未來(lái)幾年規(guī)劃能夠按部就班落地實(shí)施，那么海上明悅的價(jià)值將會(huì)上升到一個(gè)新高度。
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