限價格局⑧ | 洋湖垸限價穩(wěn)居長沙第一梯隊，高能級濕地公園加持下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場
洋湖垸，長沙生態(tài)宜居片區(qū)的典范。近年來，隨著板塊內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的完善、商業(yè)集聚、配套逐步落地，洋湖垸片區(qū)價值逐步凸顯。自2018年洋湖推出首宗限價地起，板塊土地限價天花板一路上漲，穩(wěn)居長沙各板塊限價第一梯隊，片區(qū)價值受到市場認(rèn)可。
01
板塊限價連年刷新，穩(wěn)居長沙第一梯隊
踞長沙西南，洋湖垸由湘江、靳江河、南三環(huán)圍合而成，板塊生態(tài)優(yōu)勢得天獨厚。以濕地公園的開發(fā)為序章，洋湖垸于2009年啟動建設(shè)， 2015年湘江新區(qū)獲批，洋湖垸迎來發(fā)展新機遇。
2018年，洋湖板塊首次限價9998元/平米，四年期間，洋湖垸板塊限價漲幅超四成，2021年板塊限價達(dá)14200元/平米。板塊目前最高限價高于周邊的天心中心板塊、大王山板塊及省府板塊，位于長沙板塊限價第一梯隊。
02
洋湖垸板塊優(yōu)先發(fā)展的經(jīng)濟帶，當(dāng)前商業(yè)、學(xué)校、地鐵等各類基建配套完善，疊加生態(tài)濕地公園、沿江板塊屬性等資源的稀缺性及配套的高能級表現(xiàn)，南部居住片區(qū)的居住價值高漲。
“城市副中心”的板塊定位之下，片區(qū)當(dāng)前配套豐富。洋湖垸南部居住組團是長沙市內(nèi)少見的各類資源高能齊全的純居住板塊，且住宅地塊已經(jīng)出讓到接近尾聲的階段，板塊限價逐年上漲，目前已突破一萬四。
03
土地利潤空間放開下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場
板塊流速中上占位
從歷年出讓限價地的樓地價差漲幅來看，洋湖垸板塊限價地的利潤空間整體呈逐年上漲趨勢。隨著板塊價值提升，限價地塊利潤空間逐步放開。
利潤空間允許和支持下，板塊資源吸引房企打造更為豐富的住宅產(chǎn)品——從前期的高層住宅到洋房、大平層產(chǎn)品，洋湖垸板塊內(nèi)各大中高端項目陸續(xù)落位。
產(chǎn)品業(yè)態(tài)更為多元化的基礎(chǔ)上，戶型面積段來看則表現(xiàn)為逐年擴大。2019年以前，市場項目面積主要以140㎡以內(nèi)的純剛需住宅為主。洋湖垸限價地入市以后，限價地塊多打造大平層、洋房等改善型產(chǎn)品。
洋湖垸市場項目業(yè)態(tài)演進(jìn)情況
目前，洋湖垸板塊已入市且在售的限價項目共9個，產(chǎn)品多以精裝交付為主。項目打造內(nèi)部品質(zhì)裝修，主推大面積闊綽戶型，產(chǎn)品定位高端，引領(lǐng)市場。
產(chǎn)品流速來看，板塊月均流速在4.97萬方/月左右，位于全市中上水平。洋湖垸雖在配套能級上占有優(yōu)勢，但由于板塊項目整體成交均價較高——與梅溪湖一期、天心中心等板塊處于同一梯隊，2021年板塊商品住宅均價達(dá)15567元/平米，高價影響項目去化，洋湖垸產(chǎn)品流速不及梅溪湖一期等板塊。
04
板塊整體高能高險
待開發(fā)片區(qū)機會與風(fēng)險并存
CRIC柵格地圖洋湖垸板塊能級潛力分布圖
根據(jù)CRIC柵格地圖，以1*1公里柵格將大量行業(yè)及非行業(yè)數(shù)據(jù)落位，將板塊能級進(jìn)行劃分，可以看到由于板塊內(nèi)部配套豐富且各類資源聚集，洋湖垸整體能級較高。
目前洋湖垸土地開發(fā)已進(jìn)入中后期，板塊整體處于高風(fēng)險等級，待開發(fā)區(qū)域只剩板塊西南小部分地塊。柵格潛力評估來看，待開發(fā)地區(qū)風(fēng)險評估較高。
一方面從地塊區(qū)位條件來看，待開發(fā)土地位置較偏僻，遠(yuǎn)離洋湖發(fā)展成熟地帶，資源缺乏，且靠近繞城高速存在一定噪音及灰塵影響；另一方面受配套影響，待開發(fā)區(qū)域周邊學(xué)校、醫(yī)療、 地鐵軌交系統(tǒng)等缺乏，無法享受板塊發(fā)達(dá)片區(qū)高能級配套。 未來房企拿地進(jìn)駐，還需綜合考慮地塊素質(zhì)與風(fēng)險，注意規(guī)避不利因素。
洋湖垸板塊在良好的政府規(guī)劃下建設(shè)，各片區(qū)功能定位明確。南部片區(qū)承擔(dān)板塊居住功能，涉宅地塊多集中于此。隨著洋湖的商業(yè)發(fā)展，配套兌現(xiàn)，板塊限價一路扶搖直上，穩(wěn)居長沙各板塊限價第一梯隊。目前洋湖垸開發(fā)已進(jìn)入中后期，土地資源趨緊，房企拿地還需綜合考慮土地素質(zhì)與地塊風(fēng)險。
來源：克而瑞湖南
撰寫：高雅杰
審核：蔡嫣
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