獨家起底綠地進軍石家莊：砸了豈止5000萬?玩的豈止是豪宅摩天樓
這可不是搜狐焦點杜撰的。4月26日，兩個信源幾乎同時傳出了這一消息。首先是名為“綠地集團京津事業(yè)部”的微信公眾號（公眾號主體為北京綠地京華置業(yè)有限公司），在披露當日在京舉行的“2016綠地集團京津冀產(chǎn)品發(fā)布會”時宣布，包括“綠地中山公館”在內(nèi)的五個新項目將于2016年進入市場。同日，中國新聞網(wǎng)發(fā)布了題為《綠地進駐石家莊核心區(qū) 未來將全面布局環(huán)首都區(qū)域》的新聞稿，并由綠地集團京津事業(yè)部總經(jīng)理助理、河北公司總經(jīng)理王立生宣布了綠地進軍石家莊的消息。
從此前的風傳到今天的坐實，這家位列2016年中國房企“探花”位置和2015年世界企業(yè)500強第258位，2015年銷售額突破2000億元的巨頭（真正意義上的），終于在石家莊房地產(chǎn)市場邁出了她的第一步。
下面，將是綠地在石家莊這“第一步”的純干貨，請大家屏住呼吸，一個一個來看。
為了方便大家全景了解前述消息的方方面面，搜狐焦點先把前述兩個信源“撈干的”列在下面：
1、綠地將借此次進軍石家莊，拉開深耕河北的序幕，這對綠地來說具有戰(zhàn)略意義。
2、綠地將采取項目收購的形式進入石家莊市場。
3、綠地在石家莊的第一個項目，案名為“綠地中山公館”，位于市區(qū)的核心地段，將是包括高檔住宅、甲級寫字樓、文化長廊在內(nèi)的綜合項目，主推高檔住宅產(chǎn)品，并將于五、六月面向市場。
4、綠地發(fā)現(xiàn)在石家莊有著巨大的發(fā)展機會，且不局限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還包括大基建、大金融、大消費三個領(lǐng)域，并有與當?shù)卣?a href='/hezuo/' target=_blank>合作的機會。
已公開披露的“干貨”有了，下面是搜狐焦點獨家披露的“干貨”：
一、項目收購：收購誰？
搜狐焦點掌握的兩個獨立信源均證實，綠地已經(jīng)出資5000萬元人民幣，完成了石家莊中迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中迪”）的收購工作。沒錯，就是曾隸屬于青鳥控股集團，成功開發(fā)中山華府的中迪。
搜狐焦點獨家獲取的資料顯示，中迪的股東已經(jīng)變更為北京綠地京城置業(yè)有限公司，原有的青鳥控股集團和浙江開爾制衣已經(jīng)退出。公開資料顯示，北京綠地京城置業(yè)有限公司注冊資本超過17億元，投資人為“綠地地產(chǎn)集團有限公司”。此外，中迪目前的法定代表人是歐陽兵，監(jiān)事為曹玉霞。公開資料顯示，前者系綠地集團京津事業(yè)部總經(jīng)理、北京綠地京城置業(yè)有限公司董事長，后者系京津事業(yè)部辦公室主任、北京綠地京城置業(yè)有限公司監(jiān)事。上述股權(quán)和人員變更，是在4月21日完成的。
根據(jù)搜狐焦點目前掌握的信息，中迪手握的土地和項目應(yīng)以中山華府為主，也就是說，綠地所提到的“項目收購”，應(yīng)是指收購中迪和中山華府。
二、項目規(guī)劃：蓋什么？
從前述“干貨”來看，綠地已經(jīng)初步完成了對在石家莊第一個項目的規(guī)劃設(shè)計工作，連案名、業(yè)態(tài)和入市時間都寫得明明白白。那么，自2011年9月10日首次開盤至今，入市已五年的中山華府，還有地嗎？
答案是肯定的。據(jù)前述獨立信源提供的信息顯示，中山華府還有地塊尚待開發(fā)，大致位于中山華府項目的西北一側(cè)，面積在10萬平方米左右，并臨近中山東路和待建的新勝利大街。
公開信息顯示，中迪分別在2010年3月和2012年12月分兩次，以5.09億元和8.02億元摘下現(xiàn)有中山華府地塊。綜合前述獨立信源和地塊信息，搜狐焦點判斷，綠地此次吃進的地塊應(yīng)是在2012年12月拿下。也就是說，所謂的綠地中山公館，其土地手續(xù)已經(jīng)到位。
從前述信息來看，綠地中山公館的業(yè)態(tài)將包括高檔住宅、甲級寫字樓和文化長廊。
1、高檔住宅
搜狐焦點預計，綠地此次推出的住宅產(chǎn)品將以其產(chǎn)品線內(nèi)的“準入級豪宅”——“海珀系”為藍本，融合“公館系”產(chǎn)品的一些特點。原因有二：
① 綠地初次進軍石家莊市場，先行試水似乎更為穩(wěn)妥。與其引進頂級豪宅，倒不如通過“準入級豪宅“，來試一試石家莊的水溫。
② “海珀系”是綠地較為經(jīng)典的一個住宅產(chǎn)品，像業(yè)內(nèi)較為推崇的上海海珀旭輝，在石家莊的一些高端項目都能看到其蹤影。海珀旭輝主打法式的對仗格局，住區(qū)內(nèi)綠量比較高，植物層次比較豐富，并注重細節(jié)的處理；在戶型設(shè)計上則充分考慮了業(yè)主對豪宅烘托身份地位的訴求，獨立的電梯廳、保姆電梯、島柜、工作陽臺、洗衣操作間和多功能間都是其戶型特點。前有石家莊高端項目的學習和參考，“海珀系”產(chǎn)品在石家莊的接受難度應(yīng)該不太大。
此外，綠地的經(jīng)典產(chǎn)品中，隸屬于“公館系”有上海市嘉定區(qū)的崴廉公館，以及北京市大興區(qū)的西斯萊公館。其中，崴廉公館有“百年宅”的雅號，通過建筑規(guī)劃和施工工藝，保證住宅的使用壽命在100年以上；室內(nèi)也沒有承重墻，空間可靈活分隔，可適應(yīng)家庭不同時期的功能需求。
2、甲級寫字樓
綠地在超高層方面經(jīng)驗非常豐富。綠地集團的官網(wǎng)稱，其建成或在建的超高層品牌——“綠地中心”已經(jīng)達到23座。但公開資料顯示，綠地中心至少已經(jīng)超過30座。此外，有4座超高層的高度擠進了世界前10位。當然，這也是綠地集團官網(wǎng)披露的信息，可能與實際情況存在出入，但綠地在超高層上的建樹估計已經(jīng)無人再懷疑。
那么，綠地中山公館的甲級寫字樓有望達到什么樣的高度？根據(jù)搜狐焦點獨家獲得一份“大經(jīng)街西區(qū)舊城改造項目總平面圖”（即中山華府總平面圖）顯示，在最有可能出現(xiàn)超高層的中山東路與新勝利大街沿線，均沒有超高層的規(guī)劃；最高的商務(wù)辦公樓只有27層。如果這份規(guī)劃不會因為綠地的入主而調(diào)整的話，“綠地中心”在短期內(nèi)很可能與石家莊暫時無緣。
3、文化長廊
民生路文化長廊不僅是中山華府的一張名片，也是石家莊的一張名片。公開資料顯示，中迪為此先后投資了4000萬元，完成了民生路上諸多歷史建筑的保存和復建，善莫大焉。不過，文化長廊曾一直作為中山華府的銷售場所存在，其商業(yè)價值并沒有得到完全開發(fā)。
從前述“干貨”來判斷，綠地很可能將接手文化長廊的商業(yè)運營與維護。這個方面，綠地有著豐富的經(jīng)驗。除了前述的“綠地中心”外，位于上海市黃浦區(qū)的綠地濱江CBD，以及北京和鄭州等地的綠地中央廣場，都是由綠地的商業(yè)運營團隊來進行運作。憑借綠地已有的商業(yè)資源，以及與商業(yè)品牌的戰(zhàn)略合作，推動民生路文化長廊實現(xiàn)商業(yè)價值并不是什么難事。反過來，民生路文化長廊對綠地中山公館的住宅產(chǎn)品還會產(chǎn)生價值提升的作用。
三、綠地的“第二步”？
綠地的“第一步”，選擇了中迪和中山華府。那么，第二步呢？從前述的“干貨”來看，同保利、富力、中冶一樣，綠地把石家莊作為了深耕河北的“橋頭堡”，并給予了比較高的戰(zhàn)略評價。同時，通過收購中迪，推出綠地中山公館，綠地完成了在石家莊的落子，今后再行收購項目，完全可以以中迪的名義加以運作；而綠地中山公館的推出，則將完成綠地在石家莊購房人中間的知名度普及工作。
在產(chǎn)品方面，綠地的手中還有超高層“綠地中心”，以及大型城市綜合體“綠地中央廣場”兩張牌，這對于急切希望改變城市面貌的地方政府而言，誘惑力非常強。因此，綠地的品牌、充沛的資金和產(chǎn)品的優(yōu)勢，都將使綠地在與地方政府的合作中，掌握著更多的“籌碼”，搶得收購項目，吃進優(yōu)質(zhì)地塊的“先手”。
而綠地的雄心恐怕已不局限于房地產(chǎn)市場。前述“干貨”提到了三個詞：大基建、大金融和大消費。這是綠地“掌門人”張玉良在2015年提出的，意味著綠地將通過房地產(chǎn)市場，向項目所在城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融產(chǎn)業(yè)和消費領(lǐng)域全面擴張。這張“藍圖”要是真一句一句說清楚，那可就長了；簡單來說：某一天，石家莊市民可能要坐著綠地參與建設(shè)的地鐵線路，到綠地運營的商場消費，刷的則是綠地參股銀行頒發(fā)的信用卡。
想一想，有沒有被震驚的趕腳？好了，平復一下你的心情，先張開雙臂，迎接綠地中山公館的到來吧。
獨家連線
魏永 資深地產(chǎn)人士
首先，非常歡迎綠地進入石家莊房地產(chǎn)市場。相信綠地作為一線開發(fā)商，在運作城市地標和綜合體項目時的豐富經(jīng)驗，對石家莊將產(chǎn)生深遠而積極的影響。其次，綠地此次進入石家莊所采取的收購形式，將在未來一段時間經(jīng)常發(fā)生，這有助于減少高價拿地，對平抑地價有所幫助。最后，中山華府地塊位于石家莊的核心區(qū)域，寸土寸金，這樣的地塊應(yīng)當由產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計能力更強的一線開發(fā)商來進行運作，使優(yōu)質(zhì)地塊真正發(fā)揮它的作用。
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