龍?zhí)端逻€是主城的“價格洼地”嗎?
從一環(huán)到三環(huán)再到五環(huán)，乃至成都經(jīng)濟區(qū)環(huán)線高速，成都，是一個環(huán)狀為主發(fā)展的城市。以三環(huán)為界，基本圈定了傳統(tǒng)主城的范圍。然而，三環(huán)內可開發(fā)土地愈加有限，不想走出傳統(tǒng)主城的購房者一直在尋找標的，而龍?zhí)?/a>寺板塊，此前被視作“價格洼地”，預算有限的剛需或剛改陸續(xù)進駐這個區(qū)域。此前的中鐵建北湖國際城、華宇旭輝錦繡花城、恒大錦城、綠地悅蓉公館等收獲了大批購入者，彼時一手房價1.1萬-1.3萬元/平米。
不過，此后幾宗高價地的拍出，尤其是隆基泰和以14500元/平米樓面價拿下龍?zhí)端?9畝宅地，加上區(qū)域規(guī)劃的更新和城市界面的改善，一手房價隨之水漲船高。定位高端改善的項目，也有帶裝修賣到約2萬/平米的。同時，產(chǎn)品形態(tài)發(fā)生變化，大平層、洋房乃至疊拼等產(chǎn)品入市，將區(qū)域準入門檻提高。據(jù)悉，目前龍?zhí)端掳鍓K已云集了萬科、保利、恒大、綠地、中糧、中鐵建、首鋼、金融街等房企，目前在售或將售項目不在少數(shù)。不過，區(qū)域房地產(chǎn)市場熱度依舊偏低，仍需較長周期培育，未來潛力可期。
▲龍?zhí)端掳鍓K項目分布示意圖 中鐵建西派泊玥西派泊玥占地約53畝，7棟住宅呈圍合式布局。中庭水景占約70%，設計了3個湖心島，每一棟樓也分別形成一個獨立的半島。項目于8月6日取得8/10號樓預售證，推售150套房源，均價15014元/平米，其中，裝修標準5088元/平米。8號樓4T3，10號樓2T2，產(chǎn)品為160-180平米的大戶型。
▲中鐵建西派泊玥樓棟分布圖
首鋼蓉城里項目最大的特點在于S形布局，后期入住體驗具有優(yōu)勢，推窗可見北湖，景觀視野較好。此前價格為清水1.15萬-1.4萬/平米，目前住宅房源已經(jīng)售罄。萬科錦園項目占地約82畝，容積率2.0，打造產(chǎn)品為8-11層、1T2的純洋房（無底商）。整體布局坐北朝南，加之區(qū)域上風的位置，空氣流通和視野范圍可以得到保障。萬科錦園拿地樓面價9008元/平米，于今年5月和7月分別取證，共推售600余套房源，加上裝修，價格19302-22607元/平米。
▲萬科錦園實景圖保利瓏堂里院與萬科地塊條件類似，項目占地約54畝，容積率2.0，打造的產(chǎn)品是典型的“高低配”，包括3棟高層，13棟疊拼。今年7月保利瓏堂里院取證，推售238套房源，其中高層94套，疊拼144套。高層裝修總價175萬起，單價16297-18397元/平米；疊拼清水總價298萬起，單價16544-26500元/平米。剛改客群，可考慮保利高層產(chǎn)品。對居住舒適度要求較高，且預算更充足的，可考慮萬科錦園。盡管面積段類似，但萬科洋房僅有8-11F；且同樣為約105平米戶型，保利做成了三房，萬科只做了兩房，舒適度相對更高。
▲保利瓏堂里院實景圖中糧瓏悅錦云項目于去年12月第三次取得預售證，推售202套房源，面積段135-175平米，帶裝修價格15956-23410元/平米。中糧瓏悅錦云的躍層與保利瓏堂里院的疊拼為競品。產(chǎn)品上，保利的層高6層，中糧的14層。價格上，保利的單價16544-26500元/平米，面積173-180平米，280多萬可上車；而中糧的148-175平米戶型，最低總價約281萬。同等價位中，顯然保利的居住舒適度更高。
▲中糧瓏悅錦云實景圖金融街融府2019年11月，金融街拿下龍?zhí)端乱蛔诩s55畝宅地，樓面價10900元/平米。地塊容積率2.0，產(chǎn)品由4棟多層、4棟小高層、3棟高層組成。目前暫無項目開售信息。
▲金融街融府實景圖跨過東三環(huán)，還有同森翠疊森林、隆基泰和69畝項目待入市。其中，同森翠疊森林地塊僅21.6畝，容積率2.0，樓面價10400元/平米。地塊有河景，南面為成都石室中學（北湖校區(qū)），但北面有鐵路線。而隆基泰和69畝地塊，在2020年5月19日，以14500元/平米的樓面價，58%的溢價率成交。目前同樣未有項目開售信息。而整個龍?zhí)端掳鍓K的二手房，房價在1萬-1.6萬/平米，有品牌、相對新的小區(qū)，比如中鐵建北湖國際城、金科天籟城、保利林語溪等，二手房價基本在1.5萬/平米左右。
▲龍?zhí)端掳鍓K部分項目二手房價（截圖自鏈家）而龍湖麗景、東潤豪庭、上古天地等小區(qū)，二手房價則在1萬-1.2萬/平米。
▲同環(huán)線部分板塊二手房價（截圖自鏈家）整體來看，對比成華區(qū)其他區(qū)域，龍?zhí)端掳鍓K的二手房價相對較低。
在1991年劃歸成華區(qū)后，龍?zhí)端掳鍓K從“老工業(yè)+大農村”，經(jīng)歷了從“都市工業(yè)”向“總部基地”，再到“總部經(jīng)濟城”的三次轉型跨越。最初，其東西南北四面的鐵路，及區(qū)內的鋼材城等，給人的整體印象是貨車多、鐵路多、灰塵撲撲，與宜居還有一定距離。在總部經(jīng)濟城乃至新經(jīng)濟功能區(qū)規(guī)劃出爐之后，區(qū)域開始有了美好藍圖。·升級整體規(guī)劃龍?zhí)端碌恼w打造正在因規(guī)劃而改變，政府目前對龍?zhí)端碌目傮w規(guī)劃為“一軸”、“四片”、“三帶”。“一軸”是新成華大道商務商貿軸。“四片”是包括新北湖片區(qū)打造適宜居住、旅游、休閑國際生態(tài)社區(qū)；現(xiàn)代商務商貿區(qū)打造國際化居住中心、商務、商貿中心；總部經(jīng)濟城區(qū)打造中西部地區(qū)總部經(jīng)濟城；外環(huán)片區(qū)打造集生態(tài)觀光、影視攝影為一體的環(huán)城生態(tài)區(qū)?！叭龓А笔侨h(huán)路生態(tài)帶、東風渠生態(tài)帶、沙河生態(tài)景觀帶。其中，除了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和布局，較多的內容在于生態(tài)社區(qū)和生態(tài)帶的打造，在發(fā)展經(jīng)濟的同時，更注重環(huán)境的打造和改善?！まD型產(chǎn)業(yè)結構根據(jù)《成都龍?zhí)缎陆?jīng)濟產(chǎn)業(yè)功能區(qū)五年行動計劃（2018—2022）》，將高水平建設龍?zhí)缎陆?jīng)濟產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，打造國內一流、國際知名的“新經(jīng)濟·生態(tài)城”。具體到產(chǎn)業(yè)，便是圍繞數(shù)字經(jīng)濟、智能經(jīng)濟、共享經(jīng)濟三大新經(jīng)濟形態(tài)，利用資源稟賦、人才儲備、產(chǎn)業(yè)基礎等比較優(yōu)勢，加快打造數(shù)字通信、智能機器人、檢驗檢測三大產(chǎn)業(yè)基地。同時，加快完善龍?zhí)犊偛?a href='/jingdian/102080' target=_blank>新城酒店公寓、醫(yī)院、學校、道路等城市功能和環(huán)境優(yōu)化。
▲龍?zhí)缎陆?jīng)濟產(chǎn)業(yè)功能區(qū)效果圖（圖片來源；成華區(qū)政府官網(wǎng)）“如今，龍?zhí)犊偛?a href='/xincheng/' target=_blank>新城三大主導產(chǎn)業(yè)集群效應初顯，數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集群聚集企業(yè)215家，智能經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集群聚集企業(yè)108家，共享經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集群聚集企業(yè)177家，為構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈奠定了堅實基礎?！饼?zhí)犊偛啃鲁枪芪瘯嚓P負責人介紹說。到2022年，實現(xiàn)新經(jīng)濟能級由“弱”到“強”的全面跨越，總部新城營業(yè)收入達到1000億元以上，全口徑稅收突破50億元，集聚新經(jīng)濟企業(yè)數(shù)量超過1000家，引進培育獨角獸企業(yè)至少1家?！ぢ涞爻鞘信涮资聦嵣希瑥膮^(qū)位來看，龍?zhí)端碌靥帠|北三環(huán)，地理位置并不差，但跟主城同環(huán)線板塊比起來仍欠缺很多，其中一個原因便是區(qū)域遲遲未通地鐵。
▲圖據(jù)《成都軌道交通17號線二期工程環(huán)境影響報告書（征求意見稿）》根據(jù)成都地鐵線網(wǎng)規(guī)劃，區(qū)內將有地鐵8號線二期、17號線二期等線路經(jīng)過。其中17號線二期已于去年12月開工建設，龍?zhí)端掳鍓K涉及航空西路、龍?zhí)渡虅諈^(qū)、高洪村站。
▲建設中的地鐵17號線二期航空西路站
8號線一期通到東北三環(huán)內側的十里店，目前全線軌行區(qū)已完成，預計今年底開通。8號線二期已于今年5月啟動建設，龍?zhí)端掳鍓K涉及龍?zhí)读⒔?、桂葉路、龍?zhí)端聳|等5個站點，其中龍?zhí)端聳|站為TOD。
▲圖據(jù)《成都軌道交通8號線二期工程環(huán)境影響報告書（征求意見稿）》值得注意的是，龍?zhí)端聳|TOD是成都首批16個TOD項目之一。已完成備案，待建設。
▲成都首批16個TOD項目區(qū)域分布（圖片來源；成都軌道集團）該項目整體定位為“文旅成華薈萃城，公園城市樂活區(qū)”，鞏固成華大道文化創(chuàng)意發(fā)展軸建設，打造高品質人才生活及服務中心，服務周邊產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域。最新消息是，該項目已獲得一張建設工程規(guī)劃許可，含超過16萬方TOD住宅。
▲龍?zhí)端聳|站TOD效果圖（圖片來源；成都軌道集團）實際上，如果驅車由龍?zhí)端鲁霭l(fā)，大約10公里可達建設路、猛追灣，15公里可到春熙路。如果地鐵8號線二期和17號線二期開通，去IFS、太古里、東郊記憶、339、蘭桂坊等，將更加方便。區(qū)內醫(yī)教資源包括，石室中學（北湖校區(qū)）、成都三十八中、電子科大附?。?zhí)缎^(qū)）、機關26幼兒園（龍悅分園）等。同時，有市二院龍?zhí)夺t(yī)院在建，預計今年底開始運營。
▲建設中的市二院龍?zhí)夺t(yī)院·提升宜居屬性分三期打造的北湖生態(tài)公園，一、二期已經(jīng)對外開放，待三期全部竣工，公園面積將達到4000余畝。一定程度上彌補了龍?zhí)端掳鍓K曾經(jīng)作為老工業(yè)區(qū)的短板。
▲北湖生態(tài)公園效果圖（圖片來源；成華區(qū)政府官網(wǎng)）另有面積160余畝的熊貓體育公園，修建了小球綜合館、400米標準跑道田徑場、標準游泳池、室內外網(wǎng)球場及籃球場等體育設施。隨著環(huán)城生態(tài)區(qū)規(guī)劃的出爐，龍?zhí)缎ㄗ鳛椤八男钠咝ā敝械囊恍ǎ矊⒁浴拔幕?”為主題，依托城綠相融的空間格局，差異化補強城市功能。據(jù)悉，龍?zhí)?a href='/jingdian/43047' target=_blank>濕地公園計劃年內建成。
▲成都市環(huán)城生態(tài)區(qū)用地布局規(guī)劃圖這三個公園分布在龍?zhí)端掳鍓K的北面和東面，另有軌道交通綠帶線性公園——鐵路生態(tài)公園，緊鄰地鐵17號線二期高洪村站的龍?zhí)缎聟^(qū)公園也正在建設中。今后區(qū)域居民健身跑步、帶娃遛寵、周末休閑的體驗將更加美好。還有一點，地處主城東北的成華區(qū)，是成都的“上風上水口”，每天都呼吸著到達成都的“第一口新鮮空氣”。此外，區(qū)內還有沙河和東風渠這兩條重要的河流貫穿全境。▲地處上風口，空氣質量好于主城與城南
不過，值得注意的是，目前區(qū)域的美好藍圖還沒完全兌現(xiàn)。眼下，除了“4S店集中區(qū)”和“國莎集團”兩張稍微拿得出手的名片以外，龍?zhí)端赂翱偛拷?jīng)濟城”還有比較長的路要走。·整體城市界面有待改善由于總部新城鐵路以西區(qū)域八橫八縱16條道路基本為2003年-2009年建成，道路破損老舊嚴重，街區(qū)景觀、濱水綠地、慢行步道等建設較為滯后。2018年，總部新城推進鐵路以西區(qū)域16條道路綜合整治工程和3條河渠約389.5萬平米道路、綠化、景觀提升工程，現(xiàn)已率先啟動航天路等7條道路及馬鞍山排洪渠建設。 ▲區(qū)域仍有大量汽修廠、4S店·商業(yè)配套“腿短”跟不上目前區(qū)內綜合商業(yè)包括六合廣場、星悅廣場（以前叫上古天地）、富潤生活廣場等，滿足基本的生活需求沒有問題，但區(qū)內缺乏大型品牌綜合體。據(jù)公開消息，龍港鋼材市場預計將于2021年一季度前完成拆除搬遷工作，預計將規(guī)劃為商業(yè)用地。寫在最后如果自住，價格漲上來的龍?zhí)端?，無疑將讓購房者付出更多購房成本。如果投資，應該看到，2024年地鐵開通后其增量絕對值也不可小視。問題在于看不看好區(qū)域，以及愿不愿意等?？傊?，根據(jù)規(guī)劃，龍?zhí)端掳鍓K將打造一座集“生態(tài)旅游、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟、健康宜居”四位一體的龍?zhí)缎鲁?。加上同時與中優(yōu)、東進、北改三方面的政策紅利有關聯(lián)，所以，區(qū)域各方面的改善也是實實在在發(fā)生著的。
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