北京昌平一超規(guī)建設(shè)爛尾樓陷阱重重，開發(fā)商屢次無證賣房
原標(biāo)題：調(diào)查 | 屢次無證賣房 北京一超規(guī)建設(shè)爛尾樓陷阱重重 中國房地產(chǎn)報 2019-11-25
爛尾的冠雅苑16號樓
中房報記者 田傲云 | 北京報道
“房子就在這里立著，每次路過這個地方我都很難受。”11月14日，43歲的李芳站在冠雅苑16號樓前，心緒難平地對中國房地產(chǎn)報（微信ID：china-crb）記者說道。李芳是購房者之一。
冠雅苑位于北京市昌平區(qū)立湯路和定泗路的交叉口，已爛尾多年，但是和大多數(shù)因資金鏈斷裂、尚未完工的爛尾樓不一樣的是，冠雅苑的主體工程已經(jīng)基本完工。正因為如此，家就住在冠雅苑附近的李芳每次經(jīng)過這里，都覺得有一塊石頭壓在她心里。
“好好的一棟大樓就這樣被荒廢，確實有些可惜?！彪m是局外人，但不少附近居民仍然感到惋惜。
這個爛尾十多年的項目由北京商建房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“商建公司”）在1996年啟動施工，項目總建筑面積約為1.3萬平方米，宣稱是集商業(yè)、辦公、住宅為一體的商業(yè)綜合樓，后因更改規(guī)劃而被叫停。
轉(zhuǎn)變不是一點都沒有，但這一次更是暗藏玄機。2016年4月，商建公司和專門做盤活不良資產(chǎn)的徐揚達(dá)成合作，引進(jìn)并委托徐揚所在的北京商道互聯(lián)資本控股有限公司（以下簡稱“商道互聯(lián)”）及其子公司房金美置業(yè)發(fā)展(北京)有限公司（以下簡稱“房金美”）進(jìn)行合作推廣并銷售，同時將北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)冠雅苑16號樓商住和底商項目的名稱，分別重新命名為冠雅苑·朗郡及冠雅苑·名優(yōu)城。被重新包裝后的冠雅苑項目售樓處緊鄰昌平北七家鎮(zhèn)政府，這無疑給購房者吃了一顆“定心丸”。
事實證明，這顆“定心丸”的效果不大。由于擅自改變層高，這個本是6層板樓的項目，在實際的開發(fā)建設(shè)時，商建公司加蓋至9層。超建3層而被叫停后，商建公司一直在為項目跑手續(xù)，但直到今天，也沒有辦下復(fù)工的手續(xù)，更沒有取得房屋預(yù)售許可證。
盡管如此，這個項目的銷售工作并未停滯。多位受害人告訴記者，他們大多是在2016年6月至2017年3月期間購買的房產(chǎn)，項目開盤后還先后推出“5萬抵10萬”等認(rèn)購優(yōu)惠活動，吸引了很多人前來購買。直到2016年12月10日，北京市昌平區(qū)住建委責(zé)令房金美公司停止銷售，關(guān)停售樓處，并在售樓處張貼提示橫幅后，他們才知道，“原來這是違規(guī)售房”。
此后，有受害人前往北京市昌平區(qū)政府及相關(guān)部門反映情況，希望相關(guān)部門能積極協(xié)調(diào)商建公司交付房屋，或者提供其他解決方案，也有受害人向法院起訴商建公司，希望能返還其購房款。2017年9月，北京市西城區(qū)人民法院審查表示，經(jīng)向北京市公安局昌平分局了解，商建公司稱：徐揚私刻商建公司公章，偽造商建公司授權(quán)委托書，以商建公司和房金美名義對外簽訂房屋買賣合同，銷售昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)冠雅苑項目，徐揚構(gòu)成合同詐騙。北京市公安局昌平分局對該案已經(jīng)立案偵查。
這個說法并沒有得到這些受害人的認(rèn)同，李芳拿出房屋買賣合同說道，“我們是和商建簽的合同，而且這項目都銷售過好幾撥了，之前的購房人發(fā)現(xiàn)被騙后，就去法院起訴商建公司，商建公司為了還之前購房人的房款，再去銷售，用后邊銷售的房款來堵前面的窟窿。到2018年年底的時候，我們發(fā)現(xiàn)這個項目又開始在微信上進(jìn)行銷售了。”
在李芳等受害人看來，商建公司早已是慣犯，徐揚不過是被拉出來的“替罪羊”，否則2018年年底，因涉嫌洛克時代大廈合同詐騙罪而早已被逮捕的徐揚，又是如何在看守所中運籌帷幄，遠(yuǎn)程賣房？
協(xié)議埋雷
北京商建公司的承諾書
2016年年初，徐揚經(jīng)人介紹，結(jié)識了商建公司的法定代表人許麗明，就盤活冠雅苑項目的相關(guān)事宜和許麗明洽談了兩三個月，兩人相談甚歡，許麗明還告訴徐揚，除了冠雅苑項目以外，在北京另有三個項目需要盤活，可以繼續(xù)合作。
2016年4月，雙方達(dá)成一致意見，并簽署了合作協(xié)議。對于項目的歷史遺留問題，商建公司承諾將對超建設(shè)部分補交罰款，交完罰款后，8個月內(nèi)可以辦理完全部房產(chǎn)銷售許可證，項目建設(shè)掃尾工程結(jié)束后6個月內(nèi)，可以正?？⒐を炇蘸徒桓斗慨a(chǎn)、辦理房產(chǎn)證件。
協(xié)議還列出了冠雅苑的負(fù)債明細(xì)表，商建公司承諾和商道互聯(lián)簽約日，該項目欠建設(shè)銀行不高于5470萬元，建筑工程款不高于500萬元，其他不欠任何債務(wù)。正是這個明細(xì)，給兩個合作伙伴之后的矛盾埋下了導(dǎo)火索。
一位接近徐揚的人士向記者透露，在雙方簽署的協(xié)議中的標(biāo)的物負(fù)債明細(xì)表中，商建公司欠施工隊建筑工程款不超過500萬元，但施工隊并不認(rèn)可這筆賬，“施工隊說這個工程款欠了大概12年，要算利息，加上利息總共要1800萬元左右。”突然多出來的1000多萬元讓徐揚感到差額太大，雙方之間的矛盾開始顯現(xiàn)，但還沒有到鬧翻的地步。
“他們簽約時約定的是徐揚以9000多萬元來收購這個項目，這包括了項目所有的債權(quán)債務(wù)等等，但在簽完約大概兩三個月后，商建公司突然反悔，要求加價3000萬元，這是他們最大的一個矛盾。”上述接近徐揚的人士說，“后來徐揚這邊約了商建公司三次，但是都被爽約，最后一次是在2016年年底，徐揚當(dāng)時已經(jīng)到了約定地點，但是商建公司的人爽約沒有出現(xiàn)。”
此后，關(guān)于多出來的1000多萬元的建筑工程款項，以及商建公司要求追加的3000萬元的具體事宜，雙方始終沒有達(dá)成一致。按照徐揚的話來說，他根本就見不到許麗明，又從何談起協(xié)商。
更讓徐揚感到焦灼的是，這個被他重新包裝的項目沒有等到復(fù)工，就再次陷入爛尾境地。2016年9月，北京市昌平區(qū)住建委先后兩次對項目進(jìn)行檢查，并責(zé)令房金美停止銷售。同年12月10日，北京市昌平區(qū)住建委再次對項目進(jìn)行檢查，這次檢查后，售樓處被關(guān)停，同時在售樓處大門口張貼了風(fēng)險提示橫幅。
北京市昌平區(qū)住建委關(guān)停售樓處后，張貼的提醒橫幅
售樓處被關(guān)停后，2016年12月13日，商建公司向北京市高級人民院起訴商道互聯(lián)，稱徐揚私刻商建公司公章，偽造商建公司授權(quán)委托書，以商建公司和房金美名義對外簽訂房屋買賣合同，銷售昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)冠雅苑項目。這次起訴最終以商建公司未預(yù)交案件受理費而撤回。12月17日，商建公司再次向北京市公安局昌平分局經(jīng)偵犯罪偵察大隊報案，并于同日受理。
至此，雙方合作徹底以失敗告終。
至于徐揚到底有沒有上述指控行為，在北京市公安局昌平分局還沒來得及向徐揚本人核實相關(guān)情況的時候，2017年5月，徐揚因涉嫌北京洛克時代商鋪合同詐騙案，被北京市公安局朝陽分局逮捕，北京市公安局昌平分局曾向北京市公安局申請并案處理，其申請被駁回。目前，仍在等待調(diào)查結(jié)果。
一個有著十多年歷史的爛尾樓，徐揚為何接手？決定盤活這個項目時，徐揚對這個項目的具體情況是否徹底了解？徐揚又是如何確定這次就能辦理下那張遲到的預(yù)售證？這些謎團需要解開。
“當(dāng)時商建公司說這個項目因為之前一直抵押給建行，他們沒錢還給建行，導(dǎo)致沒法解押項目，所以沒法辦理預(yù)售證，只要歸還了建行全部欠款，再把超建設(shè)罰款事宜處理好，很快就能把預(yù)售證辦理下來?！鄙鲜鼋咏鞊P的人士告訴記者，“他也是當(dāng)著一番事業(yè)來做了，也沒有說詐騙，只能說是工作不細(xì)心吧?！?/p>
冠雅苑項目的再次爛尾，牽動的還有許多夜不能寐的購房者，在2016年至2017年3月期間，陸續(xù)有40多人購買了冠雅苑項目的住宅和商鋪，累計銷售金額4000余萬元。
超規(guī)建設(shè)
現(xiàn)實并未如冠雅苑沙盤這般靚麗
對于李芳來說，冠雅苑事情的發(fā)展顯然出乎她的意料。
根據(jù)李芳的回憶，2016年9月份，她外出辦完事回家時，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地就看到商建公司合作的銷售公司房金美在道路兩旁大肆宣傳推廣冠雅苑項目，當(dāng)時她看了一眼宣傳頁，上面赫然印著橫跨雙區(qū)、政策加持等項目優(yōu)勢。
“當(dāng)時看這個樓已經(jīng)是現(xiàn)成的了，手續(xù)上只差預(yù)售證，覺得還不錯就買了，誰知道會發(fā)生這些事？”李芳告訴記者，中介人員向她介紹說，預(yù)售證正在辦理，很快就能辦下來，并強調(diào)項目主體已經(jīng)建設(shè)完成，就差裝修，大概會在2016年11月16日開工，到2017年8月份就可以交付。
冠雅苑的宣傳打動了李芳，加上地理位置和價格都還不錯，2016年10月份，她以每平方米20762元的單價簽下了《房屋買賣合同》及項目交款確認(rèn)單，簽完合同不過2個多月，李芳得知，原來這是違規(guī)銷售，北京市昌平區(qū)住建委已經(jīng)責(zé)令房金美公司停止銷售，并關(guān)停售樓處，此后，之前的工作人員人去樓空?！笆蹣翘幘驮阪?zhèn)政府旁邊，違規(guī)銷售他們不知道么？”李芳對記者說道。
和李芳一樣，受害人丁立也被“該項目主體已經(jīng)建設(shè)完成”的宣傳所打動，丁立告訴記者，“當(dāng)時沒有預(yù)售證的情況也讓我很擔(dān)心，但是冠雅苑的營銷總監(jiān)嚴(yán)巖曾多次公開說，如果沒有鎮(zhèn)政府和相關(guān)職能部門的許可，誰敢這樣大張旗鼓地宣傳和銷售？我一想也是，售樓處就在鎮(zhèn)政府旁邊，應(yīng)該沒問題的。”
“銷售團隊還組織我們一起去冠雅苑項目處看，我們看了之后覺得這個項目地理位置不錯，周邊配套也比較完善，不管是買住宅還是商鋪都很劃算?！崩罘几嬖V記者，當(dāng)時北京“3·26”商住房新政尚未出臺，很多人都會購買商住房。
“后來我們才知道，冠雅苑很早之前就因為商建公司超規(guī)加建被叫停，在我們之前已經(jīng)賣過好幾次，不過之前都是商建公司自己銷售?！崩罘几嬖V記者。
有知情人士告訴記者，冠雅苑最初建設(shè)的時候打“擦邊球”，按照規(guī)劃應(yīng)該是建設(shè)商業(yè)配套綜合樓，但商建公司卻將其改建成公寓出售，“下面是底商，上面是住宅，之后又加蓋了三層住宅，自然就過不了規(guī)劃的關(guān)?！?/p>
這位知情人士還告訴記者，冠雅苑項目被叫停后，商建公司一直在為這個項目申報各類驗收，但批文始終沒有下來。他強調(diào)稱，一般來說，因超規(guī)加建導(dǎo)致工程被叫停，通常開發(fā)方會與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，補繳相應(yīng)罰款、做出整改之后，地方政府也會放行。
值得注意的是，一直沒有辦下復(fù)工手續(xù)，也沒有取得預(yù)售許可證的冠雅苑項目，早在2003年就開始銷售。由于證件不全，銷售出去的房屋遲遲無法開工，雖然被購房者屢次催促，但均被商建公司以種種理由推脫，直到被購房者起訴，這才趕忙又開始賣房，用后面的銷售款堵前面的窟窿，如此反復(fù)想拆東墻補西墻，結(jié)局也變成了“墻墻不補”。
求解無果
“我們因為購房都投入了大量資金，以首付一半或全款方式，交付了房款，兩年多過去了，現(xiàn)在既不交房，又不退款，找政府、找公安、找法院也沒有結(jié)果?！崩罘嫉榷辔皇芎θ苏f，他們從2017年2月至今開始不斷向相關(guān)部門說明情況，到北京市公安局昌平分局報案，要求對房屋銷售是否涉及違法違規(guī)進(jìn)行調(diào)查，但時至今日，他們沒有收到立案通知書，也沒有被告知任何的調(diào)查情況。
之后，有部分受害人前往北京市西城區(qū)人民法院和北京市昌平區(qū)人民法院以房屋買賣合同糾紛起訴商建公司，法院認(rèn)為該案件不屬于經(jīng)濟糾紛案件，存在經(jīng)濟犯罪嫌疑，將起訴駁回，同時將相關(guān)材料移送至北京市公安局昌平分局。由于案件關(guān)鍵嫌疑人徐揚牽扯北京洛克時代商鋪詐騙案這一刑事案件，按照法律優(yōu)先原則，冠雅苑項目的案件，只能等待公安部門的下一步偵查。
李芳等受害人認(rèn)為，早在北京洛克時代商鋪一案爆發(fā)前，他們就向北京市公安局昌平分局報案，但直到2017年5月份才接到通知說徐揚被抓了，讓他們快來報案，到了公安機關(guān)了解情況后，他們曾告訴辦案人員這個項目和徐揚關(guān)聯(lián)不大，他們是和商建公司簽的合同，房金美只是擔(dān)保公司。李芳向記者強調(diào)說，即便徐揚的確存在違法違規(guī)售樓的情況，那為什么在他們報案后不僅沒有立案，也沒有去調(diào)查房屋銷售是否涉及違法。
這也是讓大多數(shù)受害人感到不滿的原因之一。李芳等受害人的說法在商道互聯(lián)及相關(guān)關(guān)聯(lián)公司的高管身上得到了驗證，他們表示公安方面一直沒有向他們了解過相關(guān)情況。
根據(jù)上述公司多位高管所描述的情況，一直到徐揚被逮捕后，北京市公安局昌平分局才前往商道互聯(lián)行政部門，了解徐揚是否存在私刻公章、合同詐騙等行為，“商道互聯(lián)的辦公室主任拿出當(dāng)時和商建公司簽的合作協(xié)議復(fù)印件等相關(guān)材料，證明徐揚不存在上述行為，公安人員看了之后就沒有下文了，也沒有找過我們了解情況。”
根據(jù)簽署的合作協(xié)議，商建公司公章由公司自行保管，但對商道互聯(lián)就項目本身的各種蓋章需要隨到隨蓋，留存商建公司備查即可，同時商建公司給商道互聯(lián)刻制一枚合同專用章，交給商道互聯(lián)保管使用。
更讓這些受害人感到無助的是，與昌平區(qū)政府相關(guān)部門反映的情況，始終沒有實質(zhì)性的進(jìn)展。據(jù)部分受害人介紹，兩年來，他們提出了不同的補償要求，有的要求商建公司繼續(xù)履行合同，辦理相關(guān)手續(xù)，繼續(xù)進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)，有的要求退房，“要么沒有受理，要么回復(fù)說正在等待公安調(diào)查結(jié)果?！彼麄兊木S權(quán)陷入了困境。
“讓我們不能理解的是，既然2016年9月，地方政府就發(fā)現(xiàn)這是違規(guī)售房，為什么沒有及時采取措施，要知道售樓處就開在鎮(zhèn)政府旁邊??！即便在同年12月將其售樓處查封后，在2017年2月份，這個項目還在宣傳銷售?！崩罘嫉仁芎θ藢Υ耸植焕斫??！叭ツ晗掳肽?，這個項目又開始通過微信售賣，又計劃騙下一撥人。”
事情處理未果，糾紛不斷爛尾多年的冠雅苑16號樓，卻在不久前被強拆。遭受巨大損失的40多戶業(yè)主們，還在奔走呼吁，希望能得到相關(guān)部門的重視，推動事情的妥善解決。
（此文刊于中國房地產(chǎn)報11月25日10版 責(zé)任編輯 何可信 高拯坤）
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