官山原著不叫“綠城官山原著”了？聊聊代建那些事兒，風(fēng)險誰來擔(dān)

最近，有自媒體稱不少網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)綠城官山園著項目對外宣傳時少了綠城二字，就連之前那個被外界質(zhì)疑的品牌LOGO也不見蹤影（跟綠城官方LOGO不相符），也有小伙伴在平臺留言是怎么回事。

世界晉商網(wǎng)了解到，目前項目官微的名稱仍帶有綠城二字。因此，確切消息仍需等官方正式通知。

但這個事情的背后，其實就涉及到了房企的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式--代建。官山園著項目的開發(fā)商是太原官山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱官山地產(chǎn)）。官微顯示，官山地產(chǎn)成立于2002年，是一家立足太原的本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，先后投資開發(fā)了酈苑國際、金林佳苑、巨鑫國際、東山晴等地產(chǎn)項目。天眼查顯示，其法定代表人康鐵亮，注冊資本2000萬元。山西珠琳房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司持股35%，太原官山森林公園開發(fā)有限公司持股30%，自然人逯曉斗（系官山森林公園開發(fā)有限公司法定代表人）持股21%，自然人苑俊生持股14%。

官山原著

2018年12月20日，官山地產(chǎn)以1.096億斬獲太原冶峪村附近有兩宗地塊，總面積108.28畝。后該地塊用于官山園著項項目的開發(fā)與建設(shè)。

盡管官山地產(chǎn)在太原市場投資建設(shè)過不少項目，但其仍是區(qū)域性房企甚至稱不上。而在這個品牌效應(yīng)如此突出，地產(chǎn)企業(yè)又如此不好做的年代，壓力可想而知。

2020年5月23日 ，官山地產(chǎn)簽約綠城管理集團(tuán)，委托綠城管理對官山原著一期進(jìn)行工程管理及設(shè)計提升、二期進(jìn)行全過程管理。此后，官山原著成為綠城的代建項目之一。

那么，什么是房地產(chǎn)代建？官方解釋為，由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團(tuán)隊等方面積累的成熟的經(jīng)驗，可為委托方提供項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務(wù)。通俗點來講，就是我有項目你有知名度，玩的就是品牌，或許也可以簡單理解為“明星效應(yīng)”。

可以講，綠城中國的代建模式是房地產(chǎn)代建行業(yè)最早也最大的一批。綠城管理集團(tuán)成立于2010年，是綠城中國的附屬公司，也是綠城品牌和代建管理模式輸出的主體，標(biāo)志著國內(nèi)首家輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)開發(fā)管理型公司就此誕生。2015年9月23日，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)正式掛牌成立，成為綠城對外實施品牌輸出和管理輸出的主體，也是綠城輕資產(chǎn)模式從平臺化走向集團(tuán)化發(fā)展的里程碑。2020年7月，綠城管理在港交所上市，成為中國代建第一股。

從綠城中國官網(wǎng)來看，綠城中國的投資項目主要集中在浙江、江蘇、北京、山東等地。像太原市場這樣的弱二線城市來看，代建成為進(jìn)駐城市、擴(kuò)大綠城中國規(guī)模布局來講是最便捷的方式。

綠城代建官山原著，就是綠城通過管理和品牌輸出，為項目委托方提供房地產(chǎn)全過程的管理。包括導(dǎo)入綠地品牌、派駐綠城團(tuán)隊、執(zhí)行綠城產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、打造綠城體系產(chǎn)品。若如今官山原著對外宣傳時少了綠城二字事件為真，那應(yīng)該就是綠城和官山地產(chǎn)的代建合同期已滿。

不難發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀政策及調(diào)控下，房地產(chǎn)市場整體來看是仍處于預(yù)冷時期的，玩高周轉(zhuǎn)模式把自己轉(zhuǎn)進(jìn)去的企業(yè)也不再少數(shù)。具有輕資產(chǎn)優(yōu)勢和抗周期能力的代建模式，就成為不少房企的優(yōu)選，畢竟代建對雙方都有益。去年年初，雅居樂地產(chǎn)也表示與恒實集團(tuán)正式簽約萬柏林區(qū)一處代建項目。

好處就在于：對代建方品牌房企來講，能夠控制好成本，既不涉及前期拿地風(fēng)險，而在過程中能以相對較低融資成本進(jìn)行項目開發(fā)。與此同時，最初的代建模式是房企幫政府建保障房及市政設(shè)施，蓋得比一般的商品房還要美，代建收入一般不超過建安工程的3%，利潤微薄。后來，品牌房企開始給其他小開發(fā)商代建項目，所獲得的利潤相對更高，部分能達(dá)到銷售收入的5%-8%。如果延展到前期的規(guī)劃設(shè)計到后期物業(yè)管理，全程獲得的收益并不比單獨(dú)拿地開發(fā)低。這是既降低風(fēng)險又有巨額收入的買賣。

對項目開發(fā)商相對小房企來講，能夠充分發(fā)揮大品牌房企的優(yōu)勢，提供出更為先進(jìn)更懂市場的產(chǎn)品，并利用其品牌和產(chǎn)品效應(yīng)，以擁有一定忠實“市場粉絲”的優(yōu)勢能夠最大程度的縮短銷售周期。

但是項目的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了誰？多半是購房者。

現(xiàn)在房地產(chǎn)項目質(zhì)量問題層出不窮，這都不是代建的。更何況是代建的。當(dāng)一個團(tuán)隊做項目都有問題，又何況是兩個團(tuán)隊。因此，在合作中，很有可能造成品質(zhì)把控不過關(guān)的現(xiàn)象。而在后期問題處理中，也極易出現(xiàn)扯皮和推委現(xiàn)象。

比如去年3月，南京綠城深藍(lán)項目因開發(fā)商中馳拖欠款項，代建方綠城東方拖延，業(yè)主無法辦證、交付等事宜；綠城在昆明的代建項目綠城·春江明月已經(jīng)爛尾近2年，其余兩個代建項目綠城·龍山玫瑰園和云青花園土地使用權(quán)均被司法拍賣。同樣，濱江集團(tuán)也做過代建。前幾年濱江紫金府的開發(fā)商祐康破產(chǎn)，業(yè)主的房產(chǎn)證均無法辦理，也無法解決落戶和上學(xué)問題。代建方濱江則表示：代建管不了這些。從這方面講，購房者承擔(dān)了最大的風(fēng)險，同時也在逐漸消耗代建方比如“綠城標(biāo)準(zhǔn)”的品牌效應(yīng)。

另一個方面就在于，不少購房者看中的就是品牌，但這種品牌多少有些“山寨”。據(jù)太原綠城代建項目一負(fù)責(zé)人表示，“綠城大多數(shù)代建項目的名稱都是兩個開發(fā)商的名稱組合，從名稱到工程，都像極了‘山寨版綠城’”。這或許還是好的，一旦代建品牌商撤離項目那就意味著項目與品牌再無關(guān)，這也是不少購房者無法接受的。

就像官山原著的文章表示，準(zhǔn)業(yè)主家人看中的就是綠城的品質(zhì)，甚至還有專程從外地趕來的客戶。因此，若綠城代建期滿退出項目，那么于這些看中綠城品質(zhì)的準(zhǔn)業(yè)主而言，或許是無法接受的。

不過買房本身就是一種風(fēng)險投資，代建不過是將品牌質(zhì)量風(fēng)險稍微放大了一些而已，更容易因雙方不負(fù)責(zé)任造成質(zhì)量欠缺，問題難解決等。而關(guān)于部分自媒體講的官山原著宣傳不帶“綠城”二字一事，還有待官方正式回應(yīng)。

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