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中國(guó)最賺錢(qián)商場(chǎng)

俯視金陵風(fēng)云的棲霞寺，大門(mén)口沒(méi)有普通寺廟的石獅，而是左右各立一座青銅象門(mén)獸：象鼻卷如意，象身馱蓮，蓮上置寶瓶，暗含“太平有相”之意。兩頭銅象的底座均刻有“德基”、“吳鐵軍”字樣，正是由德基集團(tuán)老板吳鐵軍在2003年捐制。

彼時(shí)，德基集團(tuán)在南京城尚無(wú)多少知名度。即使后來(lái)，德基廣場(chǎng)已經(jīng)成為南京乃至中國(guó)最成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一，吳鐵軍依然保持著驚人的低調(diào)，以至外界最近關(guān)注到這位現(xiàn)年48歲的商人時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)對(duì)其知之甚少。

吳鐵軍早期經(jīng)歷僅有寥寥的資料。其少年時(shí)曾就讀于一所當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)中學(xué)南京九中（東南大學(xué)附中）——不過(guò)德基公開(kāi)文件稱(chēng)其擁有本科學(xué)歷。80年代末，高中剛畢業(yè)年僅18歲的吳鐵軍去了剛組建不久的軍轉(zhuǎn)民企業(yè)“江蘇新時(shí)代工貿(mào)”上班。上世紀(jì)90年代中期，年紀(jì)輕輕的吳鐵軍就擔(dān)任遠(yuǎn)大國(guó)際貿(mào)易公司旗下一家南京公司的總經(jīng)理，這是一家商貿(mào)系統(tǒng)的國(guó)企。1998年，吳鐵軍創(chuàng)辦德盛服飾，發(fā)揮其商貿(mào)特長(zhǎng)，從香港代理進(jìn)口銷(xiāo)售那時(shí)非常流行的夢(mèng)特嬌、鱷魚(yú)恤等產(chǎn)品，其公司名下有一個(gè)商鋪正好位于新街口時(shí)代廣場(chǎng)的一層。

新街口，南京的中心商圈。出身于南京商貿(mào)系統(tǒng)的吳鐵軍，將自己的人生與這里緊緊綁定。

當(dāng)年的時(shí)代廣場(chǎng)位于新街口東南角，是南京新宇房地產(chǎn)公司拆遷開(kāi)發(fā)而來(lái)，下面三層部分拆售給了經(jīng)營(yíng)衣帽箱包的小商戶，其他則租給了嘉和百貨。嘉和百貨很快在1999年倒閉，經(jīng)營(yíng)者變成了時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心，后者沒(méi)堅(jiān)持兩年也倒閉了。兩次倒閉事件讓時(shí)代廣場(chǎng)人氣散盡，留下一堆天天抗議要求退房的小商戶業(yè)主。

這時(shí)，不知何時(shí)變身港商的吳鐵軍出場(chǎng)了。剛賣(mài)了幾年衣服、30歲出頭的吳鐵軍是不是有其他奇遇，外界不得而知。總之，吳鐵軍人生中最關(guān)鍵的時(shí)刻到了：當(dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下，吳鐵軍的德基集團(tuán)低價(jià)兼并整合南京新宇，回購(gòu)了150多家小業(yè)主的商鋪，然后將時(shí)代廣場(chǎng)重新施工布局，改造為后來(lái)的德基廣場(chǎng)。

德基集團(tuán)拿下的是價(jià)值10億的物業(yè)：時(shí)代廣場(chǎng)總面積6萬(wàn)多平方米，一個(gè)“釘子戶”在1998年購(gòu)買(mǎi)二層小商鋪時(shí)每平米價(jià)格為1.6萬(wàn)，2004年被回購(gòu)時(shí)價(jià)值每平米2.3萬(wàn)。

2006年夏天，德基廣場(chǎng)以黑馬之姿開(kāi)業(yè)。十年后，這家高端購(gòu)物中心成為中國(guó)最賺錢(qián)的商場(chǎng)之一。

新街口人稱(chēng)“中華第一商圈”，蓋因南京購(gòu)物人流之七八集中于此。這個(gè)不大的南京三區(qū)交匯之處，至今擁擠扎堆超過(guò)30家大中型商場(chǎng)。

最近二十年，新街口商圈風(fēng)云變幻，焦點(diǎn)離不開(kāi)四大商場(chǎng)：德基廣場(chǎng)、金鷹國(guó)際、中央商場(chǎng)、南京新百。

上世紀(jì)90年代，臺(tái)灣商人王恒來(lái)到南京開(kāi)創(chuàng)金鷹國(guó)際，以中高檔定位迅速崛起，挑戰(zhàn)了新街口始終屹立的中央商場(chǎng)和南京新百。目前，金鷹商貿(mào)集團(tuán)（3308.HK）（金鷹集團(tuán)的百貨商場(chǎng)業(yè)務(wù)）在港上市，2018年?duì)I收70億、凈利9億。

中央商場(chǎng)和南京新百均曾是歷史悠久的國(guó)有商場(chǎng)，但幾乎與德基拿下時(shí)代廣場(chǎng)的同時(shí)都進(jìn)行了改制。南京新百先后被王恒的金鷹國(guó)際、袁亞非的三胞集團(tuán)接手，三胞集團(tuán)去年爆雷后，南京新百作為上市公司也被波及。中央商場(chǎng)則由江蘇富豪祝義財(cái)?shù)挠隄?rùn)集團(tuán)入主，但祝義財(cái)在2015年出事，中央商場(chǎng)近年業(yè)績(jī)下滑處于內(nèi)憂外患之中。

與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，德基廣場(chǎng)幾乎一路順風(fēng)順?biāo)?006年一期開(kāi)業(yè)后，到2012年銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到15億，其中僅LV一家店銷(xiāo)售額就有1.8億，在中國(guó)大陸的LV品牌店中排名第二。當(dāng)年，德基廣場(chǎng)二期又開(kāi)業(yè)，二期包括更大面積的商場(chǎng)、62層高端寫(xiě)字樓以及豪華酒店麗斯卡爾頓等，超過(guò)95%的國(guó)際一線奢侈品牌全都入駐。

德基廣場(chǎng)與入駐品牌大多簽訂聯(lián)營(yíng)合同，約定保底銷(xiāo)售額或收益。公開(kāi)文件顯示，2014年德基廣場(chǎng)單體銷(xiāo)售額突破66億，位居全國(guó)第二，僅次于北京新光天地（SKP）。2015年銷(xiāo)售額70億，位居全國(guó)第一，成為中國(guó)最賺錢(qián)的購(gòu)物中心。2018年德基廣場(chǎng)銷(xiāo)售額達(dá)到100億，僅次于北京SKP。

如果拋卻吳鐵軍的香港身份，在中國(guó)最優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是由外資掌控的背景下，德基廣場(chǎng)的成功幾乎是個(gè)奇跡。

目前，德基集團(tuán)（香港）100%持股控制德基廣場(chǎng)、德基集團(tuán)兩個(gè)主體。德基集團(tuán)（香港）由吳鐵軍實(shí)際控制，其國(guó)內(nèi)實(shí)體德基廣場(chǎng)、德基集團(tuán)均為兄弟吳鐵民出任法人代表和董事長(zhǎng)。

具體而言，德基廣場(chǎng)的全資子公司南京新宇持有德基廣場(chǎng)一期、二期物業(yè)，南京新宇再以1200元/平米/年的價(jià)格出租給德基廣場(chǎng)。目前德基廣場(chǎng)總資產(chǎn)40多億。財(cái)報(bào)顯示，2016年、2017年，德基廣場(chǎng)營(yíng)收分別約38億、46億，凈利分別為三億多、四億多。

除德基廣場(chǎng)外，德基在南京還開(kāi)發(fā)持有德基大廈、南京世貿(mào)中心、紫金山莊等物業(yè)。

大摩財(cái)經(jīng)注意到，德基集團(tuán)在六月底剛注冊(cè)成立了一家“江蘇德基代謝修復(fù)健康科技有限公司”，又要進(jìn)軍美容產(chǎn)業(yè)。

吳鐵軍，年紀(jì)輕輕就在南京商貿(mào)系統(tǒng)脫穎而出，并抓住新街口的改制良機(jī)，進(jìn)而在不到十年的時(shí)間里打造出中國(guó)最賺錢(qián)的商場(chǎng)，成為南京城最知名的商業(yè)地產(chǎn)商，時(shí)運(yùn)之佳讓人擊節(jié)贊嘆。

有心人注意到，就在前兩年，新街口中央悄然出現(xiàn)一頭大象雕塑，昂頭正對(duì)德基廣場(chǎng)一期，與棲霞寺的象門(mén)獸遙相呼應(yīng)。象，寓意“祥”。

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