大漢峪，龍洞之后又一個富貴之地？

龍洞，濟南富貴之地，片區(qū)內官商云集，豪宅無數。

隨著龍洞片區(qū)內土地幾近開發(fā)殆盡，將來哪一片區(qū)會是濟南新的富貴之地？每人心中的答案是不一樣的：有人說是CBD，有人說是二環(huán)南，有人說是劉智遠，有人說是唐冶，有人說是西客站，有人說是……

前幾日，參考君跟朋友一起吃飯，席間朋友對大漢峪贊賞有加，說很可能是濟南又一個富貴之地。今天，參考君就聊聊這位朋友倚望已久的大漢峪。友情提醒，本文不是廣告，大家可以放心大膽的閱讀，文章附有優(yōu)劣分析，歡迎拍磚。

大漢峪：濟南東拓的結果

我們首先來看一下漢峪片區(qū)的具體區(qū)域和城市定位。

漢峪片區(qū)北起經十路，南至車腳山村，東至蓮花山、城墻嶺，西至玉頂山、舜華南路和蓋子山。總用地面積13.26平方公里。城鄉(xiāng)用地總面積1326.32公頃，其中建設用地面積686.2公頃，占總用地的51.74%，均為是城市建設用地;非建設用地640.12公頃，占總用地48.26%，主要是水域、生態(tài)休閑用地。片區(qū)主導功能為區(qū)域商業(yè)金融、商務總部中心，集創(chuàng)意研發(fā)、生態(tài)居住、配套服務于一體的復合功能新區(qū)。

大漢峪隸屬漢峪片區(qū)，特指旅游路以南、舜華南路兩側三山環(huán)繞的這片區(qū)域。有人老是分不清大漢峪、小漢峪，很好區(qū)分：旅游路以南，舜華南路沿線為大漢峪、鳳凰南路沿線為小漢峪。

簡單概括就是：東小西大，大漢峪在西，更靠近龍洞奧體。

漢峪片區(qū)有玉頂山、蓮花山、大漢峪、小漢峪四個居住社區(qū)。大漢峪共有五座樓盤：山水華府、三盛國際、綠城玉蘭花園、華皓英倫聯邦、金匯瀚玉城。其中三盛國際、綠城玉蘭花園、華皓英倫聯邦三家樓盤有新房在售。

大漢峪的360°綜合優(yōu)劣分析

1、位置優(yōu)越、環(huán)境較好

從漢峪金谷沿舜華南路南行1.5公里，旅游路以南即是大漢峪。大漢峪地處濟南主城區(qū)東南角，隨著濟南中心的東移，區(qū)位優(yōu)勢越來越明顯。大漢峪與奧體政務核心、濟南經濟中心（CBD）之間距離適中，北有漢峪金谷、高新核心區(qū)，東有萬達文旅城，可以享受濟南核心配套，離塵不離世，是比較純粹的改善型居住區(qū)。

大漢峪三面環(huán)山，山上松柏相間，相映成趣。漢峪片區(qū)水域、生態(tài)休閑用地占總用地48%，有640公頃之多，其中大部分位于漢峪片區(qū)旅游路以南的地塊。大漢峪真實綠化率非常高，空氣含氧量高、有害氣體少、空氣清新自然，最直觀的感受是夏天幾乎不用開空調，這一點和龍洞等山居片區(qū)相似。

2、人口密度大、小區(qū)容積率高

漢峪片區(qū)建設用地面積6.86平方千米，計劃人口規(guī)模為15.5萬人，人口密度高達22594人/平方千米。目前整個濟南市的人口密度為849人/平方千米，漢峪片區(qū)的規(guī)劃人口密度是濟南市現人口密度的26倍！

大量的人口規(guī)模催生大量的住房需求，漢峪片區(qū)大部分小區(qū)容積率很高。大漢峪的五家樓盤，沒有低容積率的純改善住宅，大部分是把土地利用到極致的大高層或建筑密度稍低的小高層。

從漢峪金谷的企業(yè)實際入駐率和片區(qū)內居民區(qū)夜晚的亮燈率可得知，目前漢峪片區(qū)及大漢峪的人口密度還沒那么高，還需3-5年才能達到2萬人/平方千米的人口高密度。

由于參考君每天必經舜華南路，從南到北，堵得那叫一個絕望。細思恐極，將來漢峪片區(qū)如果沒有地鐵。沒有發(fā)達的公交，那得有多堵？

3、學校、交通、醫(yī)療等配套

大漢峪的配套學校多年來是所有業(yè)主們的痛。2013年5月，山東金匯信置業(yè)有限公司（金匯瀚玉城的開發(fā)商）摘得大漢峪南側土地。根據出讓合同，小學和幼托機構由金匯信代建，與住宅地塊同步規(guī)劃、同步建設、同步交付。

學校前后共拖延5年，業(yè)主們望眼欲穿，很多家庭適齡兒童面臨入學問題， 有的家長選擇讓孩子到老城區(qū)就讀，有的家長聽從政府協調讓孩子就近就讀。直到2018年，大漢峪的小學和初中建設項目方批后公示，開始動工建設。大漢峪某樓盤從幾年前就宣傳名校，只是這所“名?！眮淼奶t了。

大漢峪三面環(huán)山，特殊的地形導致交通不便。目前只有舜華南路可直達經十路，或者東行繞道到鳳凰南路再到經十路，大漢峪將來出行會有諸多不便，期待旅游路沿線能早日修建地鐵。根據新一期的地鐵規(guī)劃，R5線經過漢峪，這算是一大幸事。沒有地鐵的漢峪，不可想象。

大漢峪東側的小漢峪內規(guī)劃有濟南市中醫(yī)院新院區(qū)，基本能滿足整個漢峪片區(qū)的醫(yī)療需求。

綜合而言，大漢峪整體配套有待成熟。

4、人文素質較高、樓盤品質總體較好

大漢峪共五座新樓盤，沒有回遷小區(qū)。其中山水華府是濟南公共事業(yè)局團購宿舍，金匯瀚玉城多為齊魯證券團購，三盛、綠城、華皓皆是商品房，業(yè)主多為附近商務人士，總體人文素質較高。

大漢峪樓盤多為新房、次新房，整體外觀現代感強，頗具視覺沖擊力。戶型設計更符合現代人的生活理念，更人性化，小區(qū)配套設施更先進。每座樓盤擁有專業(yè)的物業(yè)團隊，其中不乏有萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、伯恩物業(yè)等全國知名物業(yè)，小區(qū)安全性更高。

瑕不掩瑜，大漢峪是自住優(yōu)選之地

真正的宜居房是：出則繁華盡攬，入則靜謐獨享。大漢峪勉強滿足此標準：整體自然環(huán)境很好，片區(qū)內配套設施基本成熟，業(yè)主綜合素質較高，除堵車因素外，總體宜居性較好。

得益于漢峪片區(qū)將來的人口高密度，大漢峪前景很好，未來周邊會有大量人群面臨租房、買房需求，會催生片區(qū)內的房租、房價。只是當下較為尷尬，整個漢峪片區(qū)在售新樓盤將近十家，近期片區(qū)內新樓盤的價格戰(zhàn)不可避免。與漢峪片區(qū)美好規(guī)劃藍圖相對的是，目前片區(qū)內人口密度并不高，很多小區(qū)面臨著空房難租、難售的尷尬情況。

大漢峪有三家新盤在售，單價在2萬元左右及以上，總價200萬—350萬，從價格區(qū)間而言，比較適合濟南的剛改、改善人群。大漢峪距離濟南東部核心區(qū)（龍奧大廈、CBD、漢峪金谷、齊魯軟件園）不遠，適合在附近工作、有一定經濟能力同時特別在意自然環(huán)境的購房群體。

大漢峪的配套學校計劃2019年招生，師資力量尚不穩(wěn)定，整體教學水平還不成熟，特別特別在意孩子教育的家長們慎重考慮。

但據參考君了解，人均薪資登頂濟南的高新區(qū)，正在猛砸教育短板，對于優(yōu)秀教師人才重金引進，未來高新區(qū)的人口素質，教育情況應該還是值得期待的。

濟南發(fā)展潛力較大的片區(qū)有很多，大家可以留言寫出自己認為潛力較大的片區(qū)。最后，本文圖片為參考君團隊拍攝，文字原創(chuàng)，版權所有。

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