優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園，一園成就一城

產(chǎn)業(yè)賦能，一園成就一城

極致的園區(qū)規(guī)劃和管理能力

二戰(zhàn)結束時，新加坡是一個缺乏資源、工業(yè)基礎落后、失業(yè)率極高的彈丸之地。為了改變這種面貌，新加坡建立了開發(fā)區(qū)，選擇以吸引公司投資為主的發(fā)展道路。工業(yè)園區(qū)的成功建立使新加坡實現(xiàn)了快速工業(yè)化。

當國內(nèi)的工業(yè)園區(qū)理念還停留在蛇口工業(yè)園區(qū)這種初級階段，以產(chǎn)品制造、勞動力密集型產(chǎn)業(yè)為主，而新加坡的模式，從理念上首先打開了國人的視角。

園區(qū)建設在前期的規(guī)劃上，分別定位于新型和現(xiàn)代化商業(yè)中心；平衡的居住用地和工業(yè)用地；以及輕工業(yè)用地。工業(yè)園的規(guī)劃也相當細致，不只是工業(yè)園地塊功能劃分上有超前的規(guī)劃，甚至對于什么時間段開發(fā)哪種城市功能都有明確的規(guī)定。在初期規(guī)劃中，規(guī)劃方就注意到與城市市區(qū)的整合，并在規(guī)劃中將園區(qū)建設與城市空間拓展有機結合；進一步開發(fā)商住和商務區(qū)時，市區(qū)擴散的人流則成為商業(yè)開發(fā)的消費群體，并同時實現(xiàn)了城市市區(qū)功能向園區(qū)的紓解。

突破初始的屏障

在招商方面，以憑借園區(qū)完善的基礎設施規(guī)劃以及首創(chuàng)的「一站式」服務等優(yōu)勢，吸引各公司企業(yè)入駐園區(qū)。

此外，政府還通過提供一站式服務簡化各類機構的審批手續(xù)，通過建設智慧園區(qū)和各類服務平臺為企業(yè)提供便捷的服務。

在運營管理方面，政企分開，實行完全市場化運作、企業(yè)化管理。政府不干預開發(fā)商的正常建設經(jīng)營活動，企業(yè)照章納稅，自負盈虧，從而最大限度地發(fā)揮企業(yè)和社會作用，提高園區(qū)管理效率和服務水平。

由于項目開發(fā)周期長、資金需要量大，共建園區(qū)大多采用「統(tǒng)一規(guī)劃、分期滾動開發(fā)」的土地集約化開發(fā)操作模式，用項目前一期的開發(fā)收入補充到下一期的開發(fā)投入中，降低投資開發(fā)風險，增強項目的可預見性。

盈利方式與核心能力

盈利的點主要有兩個：「租賃收入」和「中介服務費」。「租賃收入」來自于園區(qū)中的土地使用權、廠房設施、生活設施如住宅區(qū)的租賃?！钢薪榉铡沟姆绞骄捅容^多樣了，例如給客戶做整體的園區(qū)項目規(guī)劃；做建成后的項目管理；或只賣管理方案。中介服務利潤率更高，經(jīng)驗是現(xiàn)成的，邊際成本很低。

這些都是和園區(qū)項目直接相關的收入。而在項目完成的初期，作為開發(fā)方還能得到一級土地出售收入；在園區(qū)逐漸成熟后，還能通過股權投資等資本運作，從進駐園區(qū)的企業(yè)中獲得更加豐厚的回報。

做到這樣的好成績，除了政府背景的強大支持之外，也要有自己的核心競爭力：

第一，精準定位。吸引高新技術企業(yè)，獲得了經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策，還成為「技術先進型服務企業(yè)優(yōu)惠政策」的試點。 第二，合理布局。園區(qū)內(nèi)「功能用地劃分」借鑒了新加坡的布局結構。中心地帶是「商業(yè)區(qū)」，外圍依次是「居住區(qū)」和「工業(yè)區(qū)」。 第三，人才引進。相對比搶人大戰(zhàn)給戶口的「口嗨」，園區(qū)很早就開出一般城市一倍以上的公積金，而且初來不寬裕的畢業(yè)生，大多可以享受園區(qū)的人才公寓。

未來，用科技拿地，才是講好產(chǎn)業(yè)故事最有效的手段。

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