田園綜合體考察案例-多利農(nóng)莊

近日，全經(jīng)聯(lián)西安幸福產(chǎn)業(yè)學(xué)院秘書長、全經(jīng)聯(lián)產(chǎn)業(yè)園區(qū)委員、西部企業(yè)家商會秘書長、西安市中小企業(yè)協(xié)會秘書長 、西安?；⌒腋．a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長蔚世界考察了成都多利農(nóng)莊，現(xiàn)分享給大家：

項(xiàng)目報(bào)道榮譽(yù)：

1、被譽(yù)為中國田園綜合體五大成功案例之一；

2、這是成都市規(guī)模最大、檔次最高，六次產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的鄉(xiāng)村田園綜合體和有機(jī)小鎮(zhèn)；

3、是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)項(xiàng)目和四川省、成都市重點(diǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目；

4、是目前國內(nèi)運(yùn)營較為成功，一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的鄉(xiāng)村田園綜合體；

5、它并非單獨(dú)存在于鄉(xiāng)村或者城市，而是一個真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的生命共同體。

項(xiàng)目背景：

2015年郫縣成為人大常委會授權(quán)國務(wù)院批準(zhǔn)為首批33個農(nóng)村土地改革試點(diǎn)縣之一。在這個大背景下，多利農(nóng)莊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)。從大區(qū)位上看，項(xiàng)目距離成都市區(qū)較近，基地有水，2014年被批準(zhǔn)為國家4A級旅游景區(qū)，被譽(yù)為“西部最美水鄉(xiāng)”。

項(xiàng)目介紹：

成都多利農(nóng)莊由上海多利全資子公司“多利(成都)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司”投資建設(shè)，2013年入駐成都郫都區(qū)紅光鎮(zhèn)。項(xiàng)目計(jì)劃總投資150億元，總規(guī)劃面積約2萬畝，區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地約2900畝，農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)用地約1000畝，特色小鎮(zhèn)和家庭農(nóng)莊建設(shè)用地約1900畝。規(guī)劃建設(shè)52萬平方米農(nóng)村新型社區(qū)、63萬平方米家庭農(nóng)莊和打萬畝有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地，輻射帶動周邊5萬畝有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展。

主營項(xiàng)目是有機(jī)蔬菜種植、鄉(xiāng)村建設(shè)，并致力打造鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)。

在離城市不遠(yuǎn)的近郊，將城市文明注入鄉(xiāng)村，建設(shè)“田園、樂園、家園”融為一體的田園綜合體，一個擁有現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、文化旅游、田園社區(qū)的多業(yè)態(tài)文化休閑旅游小鎮(zhèn)。

據(jù)2018年初數(shù)據(jù)，已完成投資5.2億元，實(shí)施了8.1萬平方米的農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)，2018年6月底約安置600戶1800余人入?。灰呀ǔ?00畝有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、12000平方米溫室大棚和分揀包裝中心;已依法取得128.3畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，啟動了4個組團(tuán)度假酒店和家庭農(nóng)莊建設(shè)，首批示范農(nóng)莊和有機(jī)生活體驗(yàn)館已正式對外開放，游客可來體驗(yàn)鄉(xiāng)村風(fēng)光、有機(jī)蔬菜種植以及鄉(xiāng)村酒店等特色旅游。

項(xiàng)目接待中心是一處別開生面的綠色外觀的集裝箱建構(gòu)體。

沒有化肥、農(nóng)藥、臭水溝污染，蔬菜的健康比什么都重要。

亮點(diǎn)一：產(chǎn)村相融三產(chǎn)互動

農(nóng)莊結(jié)合農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，以機(jī)制創(chuàng)新為動力、市場需求為導(dǎo)向、質(zhì)量效益為核心、綠色發(fā)展為根本、農(nóng)民增收為目的，遵循“特色化、差異化”“高端化、品牌化”的理念，突出“市民農(nóng)莊”“鄉(xiāng)村創(chuàng)客”“造夢樂園”主題，激活都市農(nóng)業(yè)的多業(yè)價值、樂游價值和安居價值，打造集農(nóng)業(yè)休閑康養(yǎng)于一體、生產(chǎn)生活生態(tài)相融合、六次產(chǎn)業(yè)全鏈條增值的鄉(xiāng)村田園綜合體和“宜業(yè)宜游宜居”的都市有機(jī)農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，形成產(chǎn)村相融、三產(chǎn)互動、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的綜合示范效應(yīng)。

亮點(diǎn)二：保險資金進(jìn)入農(nóng)業(yè)農(nóng)村，探尋破解“三農(nóng)”難題的新路徑

成都多利農(nóng)莊項(xiàng)目，也開創(chuàng)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目融資發(fā)展的新渠道。2016年，多利項(xiàng)目在“建設(shè)用地不增加、農(nóng)業(yè)用地不減少、農(nóng)民利益不受損”的原則下，擬 100億元，攜手中國平安集團(tuán)、浙江綠城集團(tuán)、法國LUX酒店管理公司進(jìn)行四村聯(lián)合打造新型”農(nóng)+旅“結(jié)合的都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有機(jī)小鎮(zhèn)。依托保險資金“大資本、低成本、周期長”的優(yōu)勢，有效解決了都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“投資大、周期長、回報(bào)慢”的難題。

多利農(nóng)莊成為“平安好生活”的承載主體，依托平安140萬銷售團(tuán)隊(duì)及7000萬高端客戶資源，拓展新銷售鏈條和營銷網(wǎng)絡(luò)體系，2016銷售額首次突破5億元，2017年銷售額將突破10億元。

亮點(diǎn)三：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，農(nóng)民分享改革發(fā)展紅利

當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶以確權(quán)后的宅基地及集體建設(shè)用地入股，組建村集體資產(chǎn)管理有限公司，與多利公司合作，自主開展土地綜合整治和農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)，通過整理節(jié)余的集體建設(shè)用地掛牌出讓，實(shí)現(xiàn)土地整理項(xiàng)目收益和農(nóng)民股東利益分配。目前，項(xiàng)目一期128.38畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地掛牌成交價69萬/畝，成交額達(dá)8858萬元。

亮點(diǎn)四：打造都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)平臺，開設(shè)都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)示范基地，國家級有機(jī)農(nóng)業(yè)專家擔(dān)當(dāng)導(dǎo)師！

農(nóng)莊內(nèi)，設(shè)立2000平方米文創(chuàng)空間的農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)載體平臺，通過設(shè)立都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)基金、提供涵蓋人才培養(yǎng)、技術(shù)創(chuàng)新、投資對接、市場開發(fā)等全程雙創(chuàng)孵化服務(wù)等支持政策，相繼引入了園區(qū)合作社和家庭農(nóng)場等30多家市場主體，約30個農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目相繼入駐園區(qū)開展農(nóng)業(yè)發(fā)展上的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。作為成都市、區(qū)兩級農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)示范孵化園區(qū)，首期已形成300畝大田、100畝塑料大棚、10000平方米智能溫室大棚及2000平方米文創(chuàng)空間的農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)載體平臺；通過設(shè)立都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)基金、提供涵蓋人才培養(yǎng)、技術(shù)創(chuàng)新、投資對接、市場開發(fā)等全程雙創(chuàng)孵化服務(wù)等支持政策，相繼引入了創(chuàng)客咖啡吧、有機(jī)蔬菜沙拉吧、farm私房菜、園區(qū)合作社和家庭農(nóng)場等30多家市場主體入駐園區(qū)開展創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。

多利農(nóng)莊聯(lián)合中國農(nóng)科院、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)和上海有機(jī)蔬菜工程技術(shù)研究中心組建“都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心”，采取“成果轉(zhuǎn)讓+創(chuàng)新導(dǎo)師+孵化基地+服務(wù)平臺”模式，開展農(nóng)業(yè)高新科技成果孵化、新技術(shù)新品種示范和有機(jī)蔬菜行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)研究，并為入駐園區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)創(chuàng)客、合作社提供技術(shù)輔導(dǎo)和支撐。目前，已建立近30名導(dǎo)師輔導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，覆蓋有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)科技研發(fā)、園藝景觀和農(nóng)村土地改革等領(lǐng)域。其中，上海有機(jī)蔬菜工程技術(shù)中心負(fù)責(zé)人、國家有機(jī)蔬菜標(biāo)準(zhǔn)制定者江洪出任導(dǎo)師之一。

亮點(diǎn)五：LUX度假酒店引入鄉(xiāng)村，帶動休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游轉(zhuǎn)型升級

在多利農(nóng)莊的核心群，有機(jī)種植田地圍繞著的一片鄉(xiāng)村酒店格外引人注目，這是由多利農(nóng)莊建設(shè)，由全球著名的鄉(xiāng)村酒店管理公司—法國lux酒店管理集團(tuán)運(yùn)營的鄉(xiāng)村酒店，也是引領(lǐng)郫都區(qū)鄉(xiāng)村旅游轉(zhuǎn)型升級的重大項(xiàng)目。

據(jù)介紹，法國法國lux酒店管理集團(tuán)已在毛里求斯證券交易所掛牌上市，分店開遍毛里求斯、留尼汪島、馬爾代夫、中國云南等世界旅游勝地。作為第一個入駐中國鄉(xiāng)村的全球性度假酒店，以運(yùn)營管理鄉(xiāng)村酒店方式，打造鄉(xiāng)村旅游度假新體驗(yàn)，帶動休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游轉(zhuǎn)型升級。目前，已啟動一期4000平方米LUX主題酒店建設(shè)，后期將通過回租產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營性農(nóng)莊進(jìn)行更大面積酒店運(yùn)營管理，酒店配套的LUX咖啡吧現(xiàn)已正式對外開放。

亮點(diǎn)六：田園親子體驗(yàn)研學(xué)

多利農(nóng)莊·綠道童園是多利農(nóng)莊專門開發(fā)的田園親子體驗(yàn)區(qū)，包含農(nóng)事體驗(yàn)、萌寵樂園、自然樂園、有機(jī)餐廳、有機(jī)小課堂環(huán)節(jié)，以真正寓教于樂的方式，向家長和孩子傳達(dá)多利的有機(jī)健康生活方式。體驗(yàn)完農(nóng)事活動，小朋友們來到了多利農(nóng)莊·綠道童園最熱鬧的區(qū)域——萌寵樂園，這里匯集了小香豬、羊駝、小兔子、孔雀、山羊、金剛鸚鵡等諸多溫順可愛的動物。整個區(qū)域坐落在草坪上，小朋友們與萌寵零距離互動，以一種生態(tài)牧場的半開放形式呈現(xiàn)，給了體驗(yàn)家庭與動物們更多親密接觸的機(jī)會。

多利在成都的布局

天府·稻田四季

根據(jù)2018年媒體公布的“天府·稻田四季”是8223畝，位于都江堰精華灌區(qū)核心區(qū)和全國特色小鎮(zhèn)三道堰鎮(zhèn)，規(guī)劃建設(shè)體現(xiàn)自流灌溉、水旱輪作、川西林盤特色和宜業(yè)宜游宜居的“天府·稻田四季”田園綜合體，打造集農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”、生產(chǎn)生活生態(tài)同步改善、一二三產(chǎn)業(yè)深度融合的全球重要農(nóng)業(yè)文化遺產(chǎn)旅游目的地。

世外田園·水隱桑田

項(xiàng)目位于三道堰街道青杠樹村，該項(xiàng)目以桑蠶文化為核心，充分發(fā)掘天府文化深厚內(nèi)涵，融入新時代的創(chuàng)新創(chuàng)意，集綠色生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)、旅游度假為一體，為都市人提供一處親近自然的好地方。據(jù)介紹，項(xiàng)目將圍繞“一主題”以桑蠶文化為核心，創(chuàng)建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園與桑蠶文化體驗(yàn)園；“兩水系”通過借水還水的方式引入徐堰河河水，以樹狀水系貫穿整個園區(qū)；“五組團(tuán)”包括創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、守望·文化創(chuàng)意街區(qū)、桑蠶公社·桑蠶文化體驗(yàn)區(qū)、親水濕地、桑梓庭院·創(chuàng)意民宿等。

上海多利農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司，成立于2005年，通過13年的創(chuàng)新發(fā)展，已成為中國有機(jī)農(nóng)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)與知名品牌。在全國有9大基地，總部位于上海，并分別在北京、浙江、成都等地設(shè)立了分公司。

2017年，協(xié)信控股成為多利農(nóng)莊的第一大股東，將多利作為協(xié)信進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主平臺。從有機(jī)農(nóng)業(yè)的先導(dǎo)者，正式轉(zhuǎn)型為有機(jī)健康生活方式的引導(dǎo)者。實(shí)踐田園夢想，助力鄉(xiāng)村振興，是所有協(xié)信?多利人的共同使命。

蔚世界評論：

1、首先是要選好位置：田園綜合體項(xiàng)目不是說有田園，就到一個很遠(yuǎn)的農(nóng)村去，田園綜合體是給誰消費(fèi)的？是給一群在大城市里面住膩了的人，這是“逆城市化”的人，他們已經(jīng)享受了很多年“城市”，掙到錢了，呆膩了，大型項(xiàng)目建議距離省會以上城市1小時內(nèi)，中小項(xiàng)目建議距離地級市40分鐘以內(nèi)；

2、資源稟賦要好：如果不是知名品牌，項(xiàng)目就需要引流，資源稟賦就是項(xiàng)目的“勢”，好的風(fēng)景、周邊有好的景點(diǎn)景區(qū)、或者是有集鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他配套，這些都是未來要借的勢；

3、與村組織合作讓老百姓長期受益：通過政府招商引資，與村集體簽訂合同，可以與村合社、村集體資產(chǎn)管理有限公司（當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶以確權(quán)后的宅基地及集體建設(shè)用地入股）合作或合作成立公司，自主開展土地綜合整治和農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)，通過整理節(jié)余的集體建設(shè)用地掛牌出讓，實(shí)現(xiàn)土地整理項(xiàng)目收益和農(nóng)民股東利益分配。對村民既有保底收入又要有長期增收來源；

4、成為政府重點(diǎn)項(xiàng)目：田園綜合體在很多地方是個新事物，項(xiàng)目也處于規(guī)劃和政策模糊地帶，需要政府的支持才能獲得成功。一定要通過策劃使項(xiàng)目具有“唯一性、能落地，站得高、看的遠(yuǎn)”，使得項(xiàng)目獲得更高一級政府的關(guān)注和支持，成為重點(diǎn)項(xiàng)目、政策創(chuàng)新的試點(diǎn)項(xiàng)目。

5、一定要合法合理：

項(xiàng)目合法：取得發(fā)改項(xiàng)目立項(xiàng)、環(huán)評環(huán)保備案、招投標(biāo)備案；

用地合法：依法辦理集體土地不動產(chǎn)權(quán)證；

規(guī)劃合法：依法辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；

程序合法：依法辦理鄉(xiāng)村建設(shè)施工許可證；

物業(yè)合法：依法辦理房屋竣工驗(yàn)收備案、房屋所有權(quán)初始登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

6、利用好自身資源：不能為了做特色而去天馬行空，自己有什么資源可以落地利用?那些資源可以合作？一定要理性的去分析，不能落地的不要干，自己掌控不了的不要去干，資源代價很大的也不要去干，資源不能產(chǎn)生價值的同樣不要去干，總之不要給自己挖坑。

7、做好策劃規(guī)劃再動：策劃做什么呢？核心的幾個是決定老板生死的，比如整合資源、項(xiàng)目定位（市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位）、項(xiàng)目盈利模式、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算（成本測算及控制、投資收益）、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目分期及啟動策略（現(xiàn)金流）、拆與改平衡、項(xiàng)目如何引爆、項(xiàng)目板塊及功能業(yè)態(tài)等問題，想清楚才能干。

除了常規(guī)的工作，規(guī)劃是要研究透項(xiàng)目現(xiàn)狀環(huán)境條件的，這個工作量很大也很重要，另外還需要研究透政策及項(xiàng)目規(guī)劃條件、要做好項(xiàng)目功能板塊之間關(guān)系動線的研究、建筑外立面也是項(xiàng)目的關(guān)鍵，融合之下要賞心悅目還要控制成本。

8、打造學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)很重要：做田園綜合體的人才很稀缺，很多都是新理念，需要跨界思維，要培養(yǎng)一個能夠接受新事物、有新思維、有學(xué)習(xí)能力、有執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，要做田園綜合體，老板必須要下決心、花功夫、多學(xué)習(xí)。

9、做平臺：田園綜合體是一個資源平臺型主體，其成為平臺就需要賦予功能和創(chuàng)意，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)、幸福四大產(chǎn)業(yè)的相得益彰，實(shí)現(xiàn)彼此的價值。

10、怎么盈利：

田園綜合體靠什么賺錢？農(nóng)產(chǎn)品、休閑產(chǎn)品、創(chuàng)意產(chǎn)品、工業(yè)品？

(1)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷：大家都知道農(nóng)業(yè)“不賺錢”，要請專業(yè)的農(nóng)業(yè)公司合作現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、規(guī)?；r(nóng)業(yè)，同時要開發(fā)創(chuàng)意農(nóng)產(chǎn)品、創(chuàng)新“農(nóng)業(yè)+小區(qū)+企業(yè)”結(jié)合，另外要與淘寶、美團(tuán)、攜程旅游等公司洽談合作，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品銷售和旅游發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)增效、農(nóng)民增收。

(2)特色化文旅：文旅產(chǎn)業(yè)方面，逐步實(shí)現(xiàn)特色化、產(chǎn)業(yè)化、集聚化，大力推進(jìn)“農(nóng)業(yè)+文化+旅游+養(yǎng)生”等新模式新業(yè)態(tài)。

(3)增值地產(chǎn)項(xiàng)目：地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售是獲得利潤重要的一環(huán)，還可以保證項(xiàng)目開發(fā)過程有充足的資金，解決了文旅項(xiàng)目短期難以實(shí)現(xiàn)盈利的通病。

(4)特色園區(qū)：比如與高校聯(lián)合，設(shè)置農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園區(qū)，為科教單位和入園企業(yè)科技產(chǎn)業(yè)的的“孵化”和“后熟”提供了重要的基礎(chǔ)平臺，大大促進(jìn)了農(nóng)業(yè)科技成果的轉(zhuǎn)化和輻射推廣。另外如教育農(nóng)園、科技農(nóng)園、研學(xué)園、安全教育基地等均可以盈利。

(5)土地增值收益：土地作為一種特殊的資源，后期經(jīng)營中會有升值的空間，項(xiàng)目的成功直接拉動了周邊地價的上漲，前期以低價所擁有的土地資源顯現(xiàn)出優(yōu)勢，企業(yè)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓或者再次開發(fā)都會從其中獲得巨大的利益。

(6)項(xiàng)目品牌盈利：項(xiàng)目的成功運(yùn)作會使得自身以及母公司的品牌成為一種無形的價值，帶來地產(chǎn)項(xiàng)目更多的銷售利潤、旅游項(xiàng)目更好的經(jīng)營效益，可以對外輸出品牌及運(yùn)營。

其實(shí)要說的還很多，這個不是純房地產(chǎn)開發(fā)，要量力而行，不能冒進(jìn)。

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