青島新“富人區(qū)”？看靈山灣地產(chǎn)大鱷博弈
靈山灣，被一些業(yè)內(nèi)人士稱為青島的“下一個富人區(qū)”。
誠然，從地理位置上看，靈山灣片區(qū)依山傍海，景觀資源優(yōu)質(zhì)，地鐵規(guī)劃豐富且進(jìn)展可觀，周邊商圈也在日漸成熟。而且相對于青島主城的浮山、沙子口片區(qū)，這里還余留有更多的可開發(fā)土地，地價相對更低，是發(fā)展軌跡比較清晰的價格洼地。
從融創(chuàng)、華潤、到海信、和達(dá)等等，近年來，外來大鱷和本土龍頭約十余家房企涌入靈山灣，在此展開了一場精彩的博弈。據(jù)界面山東不完全統(tǒng)計，今年8至9月份，靈山灣片區(qū)預(yù)計將共有近10盤推盤入市。
文\單爍
海景資源豐富，堪比浮山后
作為濱海城市，青島歷來注重灣區(qū)的發(fā)展，而早在2017年，靈山灣就成為了青島“三灣三城”戰(zhàn)略定位中的“三灣”之一。并且從這三大灣區(qū)目前的發(fā)展?fàn)顩r上看，靈山灣的發(fā)展無疑是相對更成熟也更成功的。
從樓市角度，我們通常所說的“靈山灣片區(qū)”是指青島西海岸新區(qū)東側(cè)海岸線的北段，這片區(qū)域南依靈山灣，北靠小珠山，依山傍海自成一片。
這一帶是西海岸樓市，特別是高端住宅板塊中最為熱門的，其最顯著的優(yōu)勢就是其足以匹敵浮山前和沙子口一線的海景，常有人將其與主城的浮山后片區(qū)相較。
但實(shí)際上，小珠山距離海岸線的距離，相對于浮山還要更遠(yuǎn)一些，因此靈山衛(wèi)相比麥島、山東頭而言，面積更大，可開發(fā)的空間更多；而且這也讓靈山灣有條件開發(fā)很多“親海而不臨海”的更宜居的海景住宅，又比浮山后擁有更多的高端住宅的可能性。
靈山灣有三條核心的主干道，從南邊海濱向北邊山腳下分別是濱海大道、東岳路和開城路。從濱海大道到開城路，距離大約在1.6千米上下。同時這個范圍內(nèi)有13號和6號兩條地鐵線，其中13號線已經(jīng)建成運(yùn)行，6號線尚在建設(shè)過程中。
但這里同樣也面臨著學(xué)區(qū)配套遲滯的問題。教育資源之于剛需住宅是相對比較重要的配套，這也導(dǎo)致靈山灣的樓市只能愈發(fā)偏向高端客群。
三條“產(chǎn)品帶”各有利弊
靈山灣樓市邁入發(fā)展“快車道”大約始于融創(chuàng)東方影都的落地，東方影都的到來讓靈山灣板塊成為了“東方好萊塢”的代名詞，成為了青島“影視文化”的名片。
后來隨著融創(chuàng)茂的營業(yè)和星光島、東方影都影視基地這一系列地標(biāo)性建筑的開發(fā)逐漸完善，西海岸靈山灣人氣進(jìn)一步上升，晉升為青島新一大旅游度假打卡“網(wǎng)紅地”，熱度在整個西海岸一時無兩。
圖：東方影都內(nèi)部建筑
與浮山后不同，靈山灣擁有相對更豐富的土地資源，所以這里有條件容納很多十萬、百萬平規(guī)模的大盤。同時，由于近年來房企大量涌入，激烈的競爭讓靈山灣的價格線回落，現(xiàn)在剛需盤已經(jīng)基本回落到在2萬元/平左右。
除了“先行者”融創(chuàng)，目前片區(qū)內(nèi)已經(jīng)匯集了保利、碧桂園、綠地、融信等全國級房企，同時也有海信、和達(dá)等知名的本土房企。而根據(jù)靈山灣最大的賣點(diǎn)——海景來劃分，這里的樓盤目前也可大致劃分為三個陣營：
首先是“親海帶”。大灣港路以西、融創(chuàng)茂移動、東岳路以南、濱海大道以北的西南——東北走向的帶狀地帶，是距離靈山灣海岸線最近的位置，也是片區(qū)內(nèi)海景方面含金量相對最高的地段。這里有云龍港灣、世茂諾沙灣、東方華庭、華潤靈山灣壹號等一系列樓盤，其中不乏很多數(shù)年歷史的老盤。
這一帶房源的海景、山景都成色很足，除了康大山語海和華潤靈山灣壹號等幾個位于濱海大道以南的項目，其他樓盤距離地鐵13號線也很近，交通和溢價空間都很優(yōu)秀。因此這里大部分業(yè)態(tài)都是別墅洋房，主打大戶型低密特點(diǎn)，價格也很高，普通高層也要1.8萬元/平起。
其次是“中間帶”，是相對更偏西北側(cè)，位于東岳路沿線的樓盤，范圍上基本西至兩河路、東至海港路。近期這一片比較熱門的樓盤包括康大開元府、海信靈山灣、海信花街小鎮(zhèn)、保利領(lǐng)秀山領(lǐng)秀海、實(shí)地薔薇國際等。
從項目定位上看，很明顯這些項目更偏剛需一些，除了康大開元府定價稍高，其他項目均價大多都在1.5萬元/平上下。而且該片區(qū)內(nèi)規(guī)劃有很多小戶型房源，大量房源總價不到150萬。當(dāng)下這里匯聚的樓盤眾多，而且同質(zhì)性很強(qiáng)，很適合剛需客群在此挑選。
再向內(nèi)陸延伸，則還有些位于珠山腳下的樓盤，例如萬科青島小鎮(zhèn)、隆和大溪谷、康大觀山樾、東方小鎮(zhèn)等等，我們可稱其為“遠(yuǎn)海帶”。這些項目雖然沒有享受到13號線利好，但有規(guī)劃中的地鐵6號線經(jīng)過，而且距離積米崖商圈更近。
遠(yuǎn)海的地理位置對于這些房子來說是一把雙刃劍，誠然會損失一些海景價值，但也有效規(guī)避了近海潮濕的問題，同時珠山的秀美山色也一定程度上彌補(bǔ)了項目景觀上的缺陷。
多家房企靈山灣競逐
據(jù)界面山東不完全統(tǒng)計，8月份青島西海岸新區(qū)預(yù)計將有11盤入市，其中位于靈山灣片區(qū)的項目占比近半。界面山東也對近期動態(tài)較多的項目進(jìn)行了實(shí)地探訪。
1.靈山灣壹號
靈山灣壹號項目是由青島本土房企魯商和全國級房企華潤共同開發(fā)的項目，項目位于海港路與濱海大道交叉口附近，基本算得是上文所說的“親海帶”。項目三面環(huán)海，海景非常可觀，是項目的一大核心賣點(diǎn)，但值得注意的是這樣的位置難免需要考慮臨海潮濕的問題。
靈山灣壹號沙盤實(shí)拍
項目現(xiàn)已加推聯(lián)排別墅，地上三層，送負(fù)一層，送露臺，戶型建面在200-390平不等，均價在3-4萬元/平左右；同時還在售17層小高層，戶型建面為109平和129平，均價約為16000元/平，帶裝修。值得注意的是，從戶型圖及樣板間來看，小高層戶型相對不是很方正，利用率稍低。最近項目出臺了不少優(yōu)惠政策，可見靈山灣市場競爭仍十分激烈，給靈山灣壹號造成的壓力并不小。
實(shí)拍靈山灣壹號樣板間臥室一角
2.鑫苑·御龍灣
鑫苑·御龍灣項目位于融創(chuàng)茂的東北側(cè)，項目小高層目前已經(jīng)封頂，即將開盤位于學(xué)院路旁的1號樓，預(yù)計開盤價格約在在1.6-1.8萬元/平。
前期開盤的洋房及高層剩余部分尾房在售，洋房建面150-307㎡，均價25000元/㎡帶裝修；高層建面140-168㎡，均價20500元/㎡帶裝修。
同時值得注意的是，靈山灣·龍璽的開發(fā)商是青島慧據(jù)智慧城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，其東家是鑫苑置業(yè)，是曾經(jīng)的紐交所上市房企第一股。但據(jù)界面新聞消息，總裁李尚榮已于近日離職，同時從財報上看，這家上市23年的河南籍房企，規(guī)模至今卻一直在百億徘徊，始終沒能突破擴(kuò)張瓶頸。
3.靈山灣·龍璽
同為鑫苑旗下的靈山灣·龍璽項目則位于融創(chuàng)茂西南側(cè)距離融創(chuàng)茂約500米，西南側(cè)與星光島一橋之隔。目前在售小高層，戶型建面有112、142以及188㎡，均價17000-24000元/㎡，另有別墅根據(jù)類別均價在30000-45000元/㎡不等。對于靈山灣·龍璽，其比較有優(yōu)勢的房源在于東側(cè)的小高層，距離海岸線較近，也可看到星光島。
項目與海岸線之間也沒有大型建筑遮擋，海景含金量很高，相對而言是比較優(yōu)質(zhì)的地腳。不但同時項目距離其最近的地鐵站13號線朝陽山站之間有近800米的距離，只能算是“近地鐵房”。
靈山灣龍璽小高層精裝標(biāo)準(zhǔn)
4.融創(chuàng)影都壹號
融創(chuàng)影都壹號位于融創(chuàng)茂西側(cè)，濱海大道北、薛泰路南、華山路西，距離地鐵13號線朝陽山站約500米。項目一期房源主要為127㎡、133㎡、145㎡、148㎡的毛坯洋房，均價約17500元/㎡，此前曾三開三磬，目前已經(jīng)清盤。
融創(chuàng)影都壹號樣板間實(shí)拍
圖片來源：界面山東
而其二期已經(jīng)進(jìn)入預(yù)熱階段，據(jù)置業(yè)顧問介紹目前已有400余客戶交了意向金。二期主要為毛坯洋房和疊拼，戶型建面為130平和149平，均為元寶戶型，其中149平戶型較少，僅有兩棟樓。據(jù)介紹，此次開盤預(yù)計將首推300余套房源，且二期開盤價格或?qū)⒈纫黄诼愿撸灿斜纫黄诰嚯x地鐵口更近的優(yōu)勢。
5.海信靈山灣
作為青島排名前二的本土房企，海信一直以來都以高端豪宅而知名。海信靈山灣項目位于華山西路與濱海大道交匯處向北200米，近日剛加推了二期5#樓和7#樓，都是高層，建面包括115平、135平，均價16000-17000元/平。
海信靈山灣項目全稱海信靈山灣天璽，從案名上看，該項目對標(biāo)的是海信麥島天字級高端住宅。但海信靈山灣項目與海岸之間還隔著一個融信西發(fā)海月星灣項目，并不算是一線海景資源；同時項目整體3.5的容積率與麥島一帶的海信天璽等項目也相差甚遠(yuǎn)。
6.海信花街小鎮(zhèn)
與海信靈山灣不同，同為海信旗下作品的海信花街小鎮(zhèn)，將業(yè)態(tài)主要對準(zhǔn)了洋房和疊拼。項目位于萬達(dá)茂向北1.2公里，主要規(guī)劃有4層半山疊拼（185~375㎡）、10層花境洋房（120~140㎡）、17~26層高層（100~160㎡）三種產(chǎn)品，目前在售高層和疊拼，疊拼房源所剩不多，其中高層均價約為13500元/平；疊拼均價約為25000元/平。
編輯：隋雅婷
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